דרום מערב העיר: בסימן התחדשות עירונית

המחירים בקרית יובל, קרית מנחם ועיר גנים עדיין  נמוכים יחסית ונכסים רבים נהנים מזכויות בנייה נדיבות

בשנים הבאות צפויות להיבנות בשכונות קרית יובל, קרית מנחם ועיר גנים אלפי יחידות דיור חדשות בפרויקטים של התחדשות עירונית, שכמעט יכפילו את היצע הדירות בהן. המחירים בשכונות הללו עדיין נמוכים יחסית ורוב הנכסים כוללים זכויות בנייה נדיבות ואפשרויות ניכרות להרחבה. חלק ניכר מהחלקות מסומנות להתחדשות עירונית, עם עדיפות גבוהה במיוחד למיזמים גדולים של פינוי־בינוי ופחות לתמ"א 38.

הבניין ברחוב הנורית | צילום: טופיה נדל"ן בשיתוף אמה בונין מאנגלו־סכסון

"בשנתיים האחרונות אנו רואים כי עבור זוגות צעירים ומשקיעים המחירים באזור כבר הפכו גבוליים", מסביר בעלי משרד 'נדלן IN' מני מזרחי. "הציפייה היא לעליות מחירים מתונות בדירות הישנות ולעליות ניכרות בפרויקטים שבהם קיימות תוכניות התחדשות מאושרות. בהתאם לכך, היצע הדירות קטן משמעותית באזורי התחדשות עירונית, עקב ציפייה של בעלי הנכסים לעליות מחירים".

בשכונות האלה אפשר עדיין למצוא לא מעט דירות במחירים של 1.5 מיליון שקל ומטה. לדברי תומר אוחנה, בעלי משרד 'טופיה נדל"ן', אפשר למצוא בהן ברמת המחירים הזאת בעיקר דירות של 3-2 חדרים, ולעיתים אפילו דירות גדולות יותר של 4 חדרים. דירות 3 חדרים בגודל של כ־50 מ"ר מקוריות נמכרות ב־1.3-1 מיליון שקל, בהתאם לקומה ולרמת השיפוץ שלה. דירות 3 חדרים גדולות יותר מוצאים ברחובות כמו איסלנד ומקסיקו, שם נוכל למצוא דירות של 65 מ"ר במחירים של 1.5-1.3 מיליון שקל.

דירה ברחוב איסלנד בקריית מנחם. צילום: לשכת המתווכים

"במבנים דו־קומתיים אפשר למצוא גם דירות קטנות יותר", מוסיף אוחנה. "שם אנחנו מדברים על דירות 2 חדרים מקוריות עם תב"ע להרחבה. המחירים נעים בין 1.3 ל־1.5 מיליון שקל בזכות הפוטנציאל הרב שלהן".

נהוראי איבגי, ממשרד 'רי/מקס הבית שלי', מזהה לאחרונה תנועה של משפרי דיור בתוך השכונה וקונים מבחוץ שמעוניינים בדירות של 5-4 חדרים בזכות המחיר הנמוך יחסית לשאר העיר. כמו כן ניכרת תנועה של משקיעים או משפחות צעירות שרוכשים דירות 3 חדרים, מאחר שרבות מהן נמצאות בשלבים שונים של תהליכי פינוי־בינוי. "לדעתי המגמה הזאת תתגבר בשנים הקרובות ותמשוך לאזור עוד משפחות חדשות לאור המחיר והתפתחות האזור, או משקיעים שהחלופות שלהם להשבחה במקומות אחרים אטרקטיביות פחות", הוא אומר.

עסקאות אחרונות בשכונה
דירת שלושה חדרים ברחוב איסלנד בקרית מנחם נמכרה ב־1.495 מיליון שקל. שטח הדירה 87 מ"ר והיא נמצאת בקומה השלישית עם זכויות בנייה ומרפסת גג.
דירת שלושה חדרים ברחוב בורוכוב בקרית יובל נמכרה ב־1.4 מיליון שקל. שטח הדירה כ־50 מ"ר והיא נמצאת בקומה השלישית עם מרפסת קטנה והיתר בנייה ל־50 מ"ר נוספים.
דירת 3 חדרים ברחוב הנורית בעיר גנים נמכרה ב־1.015 מיליון שקל בלבד. שטח הדירה כ־45 מ"ר והיא נמצאת בקומה השלישית עם מרפסת קטנה.
*הנתונים נמסרו מ'נדל"ן אין', 'רי/מקס הבית שלי' ו'טופיה נדל"ן', חברי לשכת המתווכים.

הקטמונים: המחירים עולים במהירות

המיקום המרכזי מושך לשכונה הוותיקה משקיעים וזוגות צעירים, שמשפיעים מאוד על שוק הנדל"ן באזור

שכונת הקטמונים נהנית ממיקום מצוין ומרכזי, ליד שכונות אטרקטיביות כמו קטמון הישנה, המושבה הגרמנית, רסקו ועוד. היא שוכנת גם בקרבת קניון מלחה, הארנה וצירים מרכזיים ככביש בגין ושדרות הרצוג, כביש פת וכמובן הקו החדש של הרכבת הקלה שנסלל בימים אלה. לאור זאת היא מושכת אליה אוכלוסייה צעירה ומשפרי דיור.

הבית ברחוב יעקב ברגר

ברוב השכונה המחירים כבר חצו מזמן את רף ה־1.5 מיליון, גם לדירות קטנות, בעיקר בקטמון א'-ו' השוכנים מעל צומת פת. בקטמון ח' וט' מתוכננים כעת מיזמי התחדשות עירונית רבים, בדרך כלל במסגרת פינוי־בינוי, ובניית מגדלים ושטחי מסחר שמקדמים 'אפריקה ישראל' ויזמים נוספים.

לדברי המתווך חיים צדוק, חבר לשכת המתווכים, "בשנתיים האחרונות אנו עדים לעליות מחירים משמעותיות בקטמון ח' וט', ברחובות כמו בר יוחאי, סן מרטין, יצחק שדה ועוד. בעוד בעבר הלא רחוק השכונה משכה אליה אוכלוסייה חרדית, שבאה בעקבות המחירים הנוחים, המגמה השתנתה לאחרונה ואנו רואים יותר משקיעים שקונים דירות בשכונה, לצד זוגות צעירים שיכולים להרשות לעצמם את המחירים החדשים".

לדברי צדוק, עליות המחירים נובעות מהפוטנציאל הגלום באזור ואפשרויות ההשבחה בו. "עם זאת נראה שעליות המחירים מיצו את עצמן בשלב הזה ואני צופה שהמחירים יישארו יציבים בתקופה הקרובה. כשהפרויקטים השונים יגיעו לשלב הביצוע בתוך חמש שנים נחזה כנראה בעליות מחירים נוספות". 

עסקאות אחרונות בשכונה
דירת 2.5 חדרים ברחוב יצחק שדה נמכרה ב־1.14 מיליון שקל. שטח הדירה כ־40 מ"ר והיא שוכנת בקומה הראשונה.
דירת 2.5 חדרים ברחוב יעקב ברגר נמכרה ב־1.3 מיליון שקל. שטח הדירה 42 מ"ר והיא שוכנת בקומה הראשונה עם מרפסת של כ־6 מ"ר.
דירת 3 חדרים ברחוב בר יוחאי נמכרה ב־1.25 מיליון שקל. שטח הדירה כ־50 מ"ר והיא שוכנת בקומה השנייה ומשופצת. 
*הנתונים נמסרו באדיבות המתווך חיים צדוק, חבר לשכת המתווכים. 

גבעת מרדכי: מציאות אטרקטיביות בשיכונים

רמת המחירים בשכונה התייצבה לאחרונה  על כ־1.55 מיליון שקל בממוצע לדירת  שלושה חדרים - אבל יש גם זולות יותר

שכונת גבעת מרדכי נהנית ממיקום נוח ואטרקטיבי ומנגישות גבוהה לצירים מרכזיים בעיר כמו כביש בגין ושדרות הרצוג. דירות 3 חדרים בה עולות בממוצע כ־1.55 מיליון שקל. גודל הדירות נע סביב 59 מ"ר, אך יש גם דירות קטנות יותר של כ־45 מ"ר פלוס מרפסת. רוב הדירות הנ"ל נמצאות ברחוב שח"ל, שהוא הרחוב המרכזי בשכונה. היצע נוסף יכול להיות בשיכונים ברחוב מן.

אחד הבניינים ברחוב שח"ל

"בארבע השנים האחרונות מחירי הדירות הקטנות בשכונה זינקו בעשרות אחוזים", אומרת המתווכת לאה מרוקו ממשרד 'עוצמה נכסים'. "בשנת 2014 נמכרו דירות 3 חדרים במחיר ממוצע של 1.2-1.15 מיליון שקל, ומאז עלה מחירן בכל שנה. בשנה האחרונה מחירי הדירות התייצבו על כ־1.55 מיליון שקל בממוצע בהתאם למאפייני הדירה ומצבה הפיזי".

קהל הקונים מונה בעיקר זוגות צעירים המחוברים לקהילה, ירושלמים שהמיקום המרכזי קורץ להם ומשקיעים. לדברי מרוקו, בשכונה קיימת גם תוכנית בניין עיר לתוספת בנייה של 24 מ"ר לחלק ניכר מדירות 3 החדרים ברחוב שח"ל והן נמכרות ב־1.95-1.75 מיליון שקל. דירות המשקיפות אל עמק הצבאים עולות אף יותר. היא צופה שהמחירים באזור יישארו יציבים בזמן הקרוב, או עליות קלות בלבד.

עסקאות אחרונות בשכונה

דירת 3 חדרים ברחוב שח"ל נמכרה ב־1.537 מיליון שקל. הדירה שוכנת בקומה הראשונה ומצבה סביר.
דירת 3 חדרים ברחוב שח"ל נמכרה ב־1.47 מיליון שקל. הדירה שוכנת בקומה השמינית בבניין עם מעלית והיא משופצת חלקית.
דירת 3 חדרים ברחוב שח"ל מוצעת למכירה ב־1.49 מיליון שקל. הדירה שוכנת בקומה השמינית ועברה שיפוץ חלקי.
*הנתונים נמסרו באדיבות משרד 'עוצמה נכסים' בהנהלת לאה מרוקו, חברת לשכת המתווכים.

מרכז העירלא רק משרדים  

התיירים, הסטודנטים ותושבי החוץ נוהרים בהמוניהם למוקדי המשיכה הרבים באזור, והציפייה היא שהביקוש לדירות רק יעלה

אזור מרכז העיר הולך ומתפתח מבחינת עסקים ומבחינת אפשרויות הנדל"ן שהוא מציע. קיימת בו בנייה חדשה רבה והביקושים גבוהים - עובדה שמובילה לעליות מחירים. אפשר לומר כי זה אחד האזורים המתפתחים בעיר.
"אזור מרכז העיר משופע יותר מכל אזור אחר בעיר בדירות המושכרות לתקופה קצרה, מסעדות, בתי קפה ומוקדי בילוי. יש בו גם מרכזי קניות, בתי כנסת (כולל בית הכנסת הגדול) ותחבורה ציבורית לכל חלקי העיר. בנוסף, האזור קרוב למוקדי משיכה תיירותיים כמו העיר העתיקה והכותל המערבי. כל אלה מושכים אוכלוסייה מגוונת, כמו משקיעים, סטודנטים, תושבי חוץ ועוד. לאור זאת ניתן בהחלט לצפות שמגמות הביקוש במרכז העיר יימשכו - ואף לעליות מחירים נוספות", אומר בעלי משרד 'גפני נכסים', משה גפני.

עסקאות אחרונות באזור
דירת 3 חדרים ברחוב שמאי נמכרה ב־1.385 מיליון שקל. שטח הדירה 48 מ"ר. היא שוכנת בקומה השנייה מתוך שלוש בבניין קטן, מצבה שמור והיא כוללת מרפסת.
דירת 3 חדרים ברחוב עליאש נמכרה ב־1.45 מיליון שקל. שטח הדירה 56 מ"ר והיא שוכנת בקומה הראשונה.
דירת 3 חדרים ברחוב כורש נמכרה ב־1.467 מיליון שקל. שטח הדירה 65 מ"ר והיא שוכנת בקומה הראשונה.
*הנתונים נמסרו באדיבות משרד 'גפני נכסים' בהנהלת משה גפני, חבר לשכת המתווכים.

ארמון הנציב: טיילת ליד השגרירות

השכונה נמצאת בהתפתחות מואצת ומושפעת גם מנוכחות הדיפלומטים מארצות הברית ומאיכות בתי הספר 

שכונת ארמון הנציב הולכת ומתפתחת בשנים האחרונות ומושכת אליה משפחות צעירות ומשקיעים. היא נמצאת סמוך לטיילת המרהיבה בעיר ובקרבת השכונות ארנונה, רמת מוריה ותלפיות. למרות זאת עדיין אפשר לקנות ברוב חלקיה דירות של 4-3 חדרים במחיר של פחות ממיליון שקל וחצי.

הנוף מהדירה באייזיק רמבה. צילום: יח"צ

מאיה שם־טוב פז, בעלת משרד 'שם־טוב פז נכסים', מספרת כי שוק הדירות בשכונה נמצא בעלייה בשנים האחרונות. הביקושים הגבוהים מורגשים בעיקר בקרבת הטיילת, אך מושפעים גם מהקמת שגרירות ארה"ב בשכונת ארנונה הסמוכה, הבנייה של בתי מלון ופרויקטים נוספים ליד הטיילת, הקאנטרי החדש בשכונה ובתי הספר האיכותיים בה. "כל אלה מהווים מוקד משיכה למשפחות החפצות בחינוך טוב ובדירות בתקציב שנמצא בהישג ידן, כמו גם למשקיעים", היא אומרת. "מאחר שהשכונה מתפתחת כל העת והמחירים בה עדיין נמוכים יחסית יש לצפות כי המחירים ימשיכו לעלות".  

רחוב אדם בארמון הנציב. צילום: לשכת המתווכים

עסקאות אחרונות בשכונה
דירת 4.5 חדרים ברחוב מאיר נקר, סמוך למתנ"ס, נמכרה ב־1.3 מיליון שקל. שטח הדירה כ־90 מ"ר והיא שוכנת בקומה השלישית וצופה אל ים המלח וההרודיון.
דירת 3 חדרים ברחוב אדם, ליד שגרירות ארה"ב, נמכרה ב־1.367 מיליון שקל. גודל הדירה 68 מ"ר והיא שוכנת בקומה השלישית, כוללת מחסן ומשופצת.
דירת 4 חדרים ברחוב אייזיק רמבה נמכרה ב־1.55 מיליון שקל. שטח הדירה 73 מ"ר. היא נמצאת בקומת הקרקע ומשופצת.
*הנתונים נמסרו באדיבות משרד 'שם־טוב פז נכסים' בהנהלת מאיה שם־טוב פז, חברת לשכת המתווכים.

רמות: לא למשקיעים

התשואה הנמוכה על נכסים בשכונה המתחרדת בצפון העיר מרחיקה ממנה רוכשי דירות להשקעה

שוק הנדל"ן ברמות היה תמיד חזק ודינמי. השכונה מושכת בעיקר משפחות חרדיות ופחות אטרקטיבית למשקיעי הנדל"ן, גם לנוכח התשואה הלא גבוהה. רוב הדירות שבה הן של 4-3 חדרים, ויש בה כמה מרכזי מסחר קטנים וקניון גדול שמשרת את כל תושבי צפון העיר. מעל הקניון נבנו כ־250 יחידות דיור חדשות ששיווקן החל כבר לפני כשנה. בימים אלה נקנה ברמות א' שטח של 25 דונם ב־61 מיליון שקל, דבר שיכול להצביע על מגמת נדל"ן חיובית

הבניין בלואי ליפסקי

השכונה אינה מטופחת במיוחד. כביש גישה חדש לעיר ממערב, שישלים את פרויקט שדרוג כביש מס' 1, אמור לצמצם את עומסי התנועה בכניסה אליה. סלילתו אמורה להסתיים בשנת 2023.

"
בשנתיים האחרונות היתה עלייה יפה במחיר הדירות הקטנות בשכונה", אומר המתווך שמעון גמליאל ממשרד 'שגב נכסים', "בשיעור מצטבר של 20 אחוז. מאחר שהמחירים נמצאים כעת בנקודה גבוהה לעומת הביקושים, אפשר לצפות שיישארו יציבים בתקופה הקרובה". 

עסקאות אחרונות בשכונה
דירת 3 חדרים ברחוב סולם יעקב נמכרה ב־1.49 מיליון שקל. שטח הדירה 55 מ"ר והיא שוכנת בקומה השלישית.
דירת 3 חדרים ברחוב צונדק נמכרה ב־1.45 מיליון שקל. שטח הדירה 53 מ"ר והיא שוכנת בקומה השלישית ומצבה סביר.
דירת 2 חדרים ברחוב לואי ליפסקי נמכרה ב־1.215 מיליון שקל. שטח הדירה 46 מ"ר והיא שוכנת בקומה השלישית וזקוקה לשיפוץ.
*הנתונים נמסרו באדיבות משרד 'שגב נכסים' בהנהלת שמעון גמליאל, חבר לשכת המתווכים.

גילה: מגוון דירות בפריפריה

בשנה האחרונה חלה ירידה במחירי הדירות בשכונה, בעיקר בדירות הגבוהות שאין להן מעלית

גילה היא שכונה בעלת אוכלוסייה מגוונת שכוללת חמישה אזורים השונים זה מזה באופי הבנייה. מנעד הבניינים נע בין בניינים ישנים שמכילים דירות קטנות לבתים דו־משפחתיים מרווחים או וילות. השכונה נהנית מנגישות נוחה לכביש בגין וממנו לשאר חלקי העיר, ומאז פתיחת המחלף החדש הגישה אליה נוחה וזורמת לרוב ללא פקקים. גם הקו הירוק המתוכנן של הרכבת הקלה צפוי לשדרג משמעותית את התחבורה אליה

בשכונה נבנים כמה פרויקטים חדשים ושטחי מסחר נוספים. כמו כן מתוכננים בה כמה מיזמי התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 ופינוי־בינוי. לדברי המתווך ניסים עקיבא, בעלי משרד 'אור נס נכסים והשקעות', מצאי הדירות בתקציב של מיליון שקל וחצי בגילה כולל בעיקר דירות 4-2 חדרים בבניינים ותיקים יחסית, ומחיריהן יציבים. בשנה האחרונה אף חלה ירידה קלה במחירים דווקא בדירות בקומות הגבוהות בשכונה שאין להן מעלית והביקוש להן נמוך. "לנוכח הביקוש הלא גבוה השורר כעת במשק אני צופה שמחירי הדירות יישארו יציבים השנה ויעלו מעט בשנת 2020.

עסקאות אחרונות בשכונה
דירת 3 חדרים ברחוב יקינטון נמכרה ב־1.32 מיליון שקל. שטח הדירה 61 מ"ר והיא שוכנת בקומה השלישית.
דירת 3 חדרים ברחוב הנופך נמכרה ב־1.285 מיליון שקל. שטח הדירה 71 מ"ר והיא שוכנת בקומה הראשונה.
דירת 3 חדרים במבוא הדודאים נמכרה ב־1.365 מיליון שקל. שטח הדירה 62 מ"ר והיא שוכנת בקומה השביעית.
*הנתונים נמסרו באדיבות משרד 'אור נס נכסים והשקעות' בבעלות ניסים עקיבא, חבר לשכת המתווכים.

נחלאות: דירות קטנות וישנות

בשכונת הסטודנטים הקרובה למרכז העיר חיות אוכלוסיות מגוונות והמחירים עולים בהתמדה

נחלאות היא מהשכונות הוותיקות ביותר בירושלים. מיקומה מרכזי ועל כן מבוקש ביותר. קיים בה ביקוש רב לחדרים להשכרה לטווח קצר. אחת האטרקציות הגדולות שלה היא הקרבה לשוק מחנה יהודה ולציר הרכבת ברחוב יפו. עוברים בה גם קווי אוטובוס רבים והיא נמצאת במרחק הליכה לעיר העתיקה ולתחנה המרכזית.
בשכונה קיימת בנייה חדשה, בעיקר במסגרת תב"ע קיימת. "המחירים המינימליים לדירות בפרויקטים חדשים כבר חצו את רף ה־1.5 מיליון שקל", אומרת יעלה ון־לואן, בעלת משרד התיווך 'יעלה נכסים', "אבל עוד אפשר למצוא בטווח המחירים הזה דירות קטנות יחסית בבניינים ישנים". 

יוסף חיים בנחלאות. צילום: לשכת המתווכים

לדבריה, בשכונה חיים תושבים ותיקים לצד הרבה צעירים וסטודנטים בדירות שכורות, וכן לא מעט תושבי חוץ - בעיקר בדירות הגדולות והיקרות יותר ובפרויקטים החדשים. "המחירים באזור אומנם בקו עלייה מתמיד, אך להערכתי העליות בזמן הקרוב תהיינה מתונות, מאחר שהשוק שקט יחסית ואין כמעט היצע של דירות במחירים האלה", היא מסכמת.

עיסקאות אחרונות בשכונה
דירת 2 חדרים ברחוב האשכול נמכרה ב־1.5 מיליון שקל. שטח הדירה כ־50 מ"ר והיא שוכנת בקומה השלישית עם מרפסת סגורה ותקרה גבוהה.
דירת 2.5 חדרים ברחוב בצלאל נמכרה ב־1.41 מיליון שקל. שטח הדירה 55 מ"ר. היא שוכנת בקומה השלישית, זקוקה לשיפוץ וכוללת שתי מרפסות.
דירת 2 חדרים ברחוב יוסף חיים נמכרה ב־1.42 מיליון שקל. שטח הדירה כ־40 מ"ר בלבד והיא שוכנת בקומה הראשונה בבניין שקיים 15 שנה וכוללת מרפסת.
*הנתונים נמסרו באדיבות יעלה ון־לואן, בעלת משרד 'יעלה נכסים' וחברת לשכת המתווכים.