אתר בנייה בירושלים. מחכים לנתוני הרבעון הבא | צילום: יואב דודקביץ'

האם הזינוק הגדול שנרשם במכירת דירת בירושלים במאי-יולי אכן מסמן כי הבירה וסביבתה יצאו מתקופת ההאטה היחסית במכירות? אם שואלים את המומחים, הם בכלל לא בטוחים בכך.

הבירה - השלישית בארץ

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), ברבעון האחרון (כאמור, ממאי עד יולי 2019) נמכרו בירושלים 403 יחידות דיור. ברבעון שלפניו הראו הנתונים מכירה של 279 דירות. לכן בהשוואה בין שני הרבעונים זינקה מכירת הנדל"ן למגורים בשיעור גבוה במיוחד של 44 אחוז.

למעשה, על פי נתוני הלמ"ס ירושלים היא העיר השלישית בארץ בעלייה במכירת דירות בתקופה שהוזכרה. הבירה משיגה גם את תל אביב (שבה נמכרו 338 דירות ברבעון האחרון), אך היא נמצאת הרחק מאחורי באר שבע שבה נרשמו 621 עסקאות בין מאי ליולי של השנה הנוכחית. מי שנכנסת לרשימת הערים והיישובים שבהם נמכרו ברבעון האחרון יותר מ־150 דירות היא בית שמש. בעיר זו נסגרו בין מאי ליולי 236 חוזים בתחום הנדל"ן למגורים.

לדברי עורך הדין ושמאי המקרקעין קובי ביר, הגידול במכירות בחודשים מאי-יולי ביחס לפברואר-אפריל מבטא בין היתר גידול מכירות עונתי. "ציבור נרחב מעדיף לשנות את מקום מגוריו בחודשי הקיץ, בין היתר בגלל הרצון לרשום את הילדים לגני ילדים ובתי ספר בהתאם לאזורי הרישום וכן מכיוון שבקיץ קל יותר לעבור דירה", מסביר השמאי.

לדברי ביר, ייתכן שגורם נוסף שיכול להשפיע על נתוני המכירות הגבוהים מגיע בכלל מהרבעון הקודם. "בתקופת הפסח (אפריל) מגיעים לארץ תיירים יהודים שמתעניינים ברכישת דירות בארץ הקודש. ככל שפלח השוק המדובר הזה מצאו דירה שמתאימה לטעמם ולאפשרויותיהם, העסקה בפועל תיחתם לרוב אחרי שהם כבר עזבו את הארץ והשאירו ייפויי כוח אצל עורכי דינם, ובמילים אחרות - בחודש מאי".

לכן, טוען השמאי, קשה להסיק מטבלת הנתונים שנשבר מחסום ההאטה בשוק הדירות. "יש לראות כיצד תתפתח המגמה בחודשים אוקטובר-דצמבר על מנת לקבל תמונה רחבה יותר".

עוד קריטריונים המשפיעים על נתוני המכירות הם תאריכי יציאה לשיווק של פרויקטים. כך לדוגמה, בבית שמש - מהערים הצומחות בארץ, נמכרה מפברואר ועד אפריל כמות מגוחכת של 15 יחידות דיור. כאמור, ברבעון שאחריו זינקה הכמות ל־236. הסיבה לזינוק הבלתי הגיוני הזה היא יציאה לשיווק של מספר פרויקטים בתחום המגורים.

ומה יקרה בשכירות?

אחד הנתונים שאמור לזנק בירושלים מתייחס לעסקאות השכירות. הסיבה המרכזית היא תחילת השיווק של המיזמים הגדולים להשכרה שבונה חברת 'דירת להשכיר'.

המיזם הראשון שכבר יצא לשיווק ונתוניו ישפיעו בחודשים הקרובים על נתוני השכירות ממוקם במתחם אלנבי. מדובר בפרויקט שכולל 333 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, ב־13 בניינים, כל אחד בגובה של שש קומות. כמו כן המתחם יכלול שטח מסחרי בגודל של 500 מ"ר, גני ילדים ושטחים ירוקים. מי שבונה את הפרויקט עבור 'דירה להשכיר' היא 'שיכון ובינוי'. הצפי הוא כי האכלוס יתחיל בשנה הקרובה.

המיזם הבא בירושלים בתחום הבנייה להשכרה יהיה במתחם הדסה הקטנה, אלא שצפויה להיות לו השפעה רק לאחר שנת 2020. מדובר בפרויקט מגורים שכולל 450 יחידות דיור, מתוכן 338 להשכרה לטווח ארוך ו־112 למכירה. המיזם קודם בידי 'דירה להשכיר', בשיתוף עם רשות מקרקעי ישראל, עיריית ירושלים ומטה הדיור במשרד האוצר, בתכנונו של האדריכל יגאל לוי. התוכנית כוללת 4 מגדלים של 18 קומות וכן שטח של 6,000 מ"ר למסחר ותעסוקה. גם במקרה זה ייחתמו חוזים עם זכאי משרד השיכון לתקופות ארוכות במיוחד. הצ'ופר לקבלן שייאלץ להשכיר במחיר נמוך ממחיר השוק הוא האפשרות, לאחר 20 שנה, למכור את הדירות, שנבנות באחד האזורים המבוקשים ביותר בעיר.

וצ'ופר נוסף לזריזים: בתיאום עם מטה הדיור במשרד האוצר, ובמטרה לאפשר ביצוע פרויקט שייתן מענה לביקוש לשכירות וישמור על מחיר מוזל עבור השוכרים, הוחלט כי בניין אחד מתוך ארבעת מגדלי הפרויקט יוצע למכירה מיידית.