בנייה חדשה בעיר. צילום: יואב דודקביץ'

למרות עשרות המנופים הפזורים באתרי הבנייה בעיר והביקושים הגבוהים לדיור, שוק הנדל"ן הירושלמי מקרטע. מומחים קובעים שהמצב כאן קשה, בעקבות שילוב של כשלי שוק, מחסור בקרקעות לבנייה והעצירה המוחלטת של שיווק קרקעות חדשות בידי המדינה. התוצאה של כל אלה היא מחסור גובר והולך בבנייה למגורים ויחס נמוך מדי בין מספר התושבים בעיר להיקף הבנייה למגורים ולתעסוקה.

יזמים מדברים גם על בירוקרטיה קשה בעירייה שמעכבת בנייה חדשה. לדבריהם, לא פעם נדרשות אפילו שלוש שנים להוציא היתרי בנייה למיזמי התחדשות עירונית. ואילו שמאי מקרקעין מציינים שהירידה של כשני אחוז שנרשמה השנה לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה במחירי הדיור יכולה להיחשב טעות סטטיסטית בלבד.

בדיון סגור של לשכת שמאי המקרקעין שנערך השבוע במרכז בגין  בהנחיית השמאי חזקיה העצני התארחו נציגים בכירים ומומחים בנושאי הנדל"ן בעיר, ביניהם היועץ האסטרטגי משה שמש. הם דיברו על מצבה העגום של הבנייה החדשה בבירה, על השפעת המגזר החרדי על השוק ועל שאר המאפיינים המייחדים את שוק הנדל"ן הירושלמי

העתיד נמצא בשמיים

המחסור בקרקעות לבנייה משכנע את אנשי המקצוע בתחום שעתידה של ירושלים טמון  בבנייה לגובה, וזו עתידה לשנות את קו הרקיע העירוני. בינתיים, למרות חילוקי הדעות בין העירייה לקבלנים לגבי היקף המחסור השנתי בבנייה למגורים, כל הצדדים מסכימים שקיים פער של מאות יחידות דיור בשנה בין הצרכים לבין הבנייה בפועל.

הקבלן שלמה כהן מבכה את המצב הקיים. "2018 היתה שנה קשה ועגומה לעיר בבנייה", הוא אומר. "שיווקו כאן קרקעות רק עבור כמה מאות יחידות דיור, כשבפועל צריך לבנות מדי שנה 4,000 דירות חדשות. גם הבירוקרטיה קשה. לפני עשור נדרשו לקבלנים כשמונה חודשים בממוצע להוציא היתר בנייה. היום סדר הגודל עומד על שנתיים. הכול מתעכב".

לדברי סגן מהנדס העיר, המתכנן העירוני עופר גריידינגר, הקושי הגדול שמכביד על הבנייה בבירה הוא המחסור בקרקעות: "בשלושה כיוונים יש גבול בינלאומי (הקו הירוק; ק"פ) וממערב יש שטחים ירוקים ויערות קרן קיימת לישראל. לזה נוספים כמובן הטופוגרפיה ההררית והשיפועים. העירייה פועלת כיום בשני מישורים במקביל - גם בנייה למגורים וגם לעסקים. אנחנו מקדמים תוכנית לציפוף נוסף והרחבת זכויות הבנייה על צירי הרכבת הקלה, מעבר למה שכבר ניתן. מעבר לכך נמצאים בצנרת מיזמי התחדשות עירונית ופינוי־בינוי בסדר גודל של אלפי יחידות דיור".

חרדים למחירים

אם הנתונים האלה לא מספיקים, גם תופעות ירושלמיות כגון התחרדות השכונות והילודה הגבוהה במגזר מובילות למגמות של עלייה בביקושים. בעקבות זאת רואים גם עליית מחירים אזורית בשכונות שעוברות תהליכי התחרדות.

בולט במיוחד המצב בקרית יובל, שם  ההתחרדות משפיעה מאוד על המחירים. "ההיצע קטן ומוגבל והביקוש ההולך וגדל מביא לעלייה במחירי הנדל"ן. זה בדיוק אותו תהליך שעבר לפני כמה שנים על רמת אשכול בתקופה שחרדים התחילו להיכנס אליה במסות גדולות", אומר יו"ר לשכת השמאים חיים מסילתי.

משתתפי הפאנל. צילום: שלומי עזרן

"חרדים רבים גם נאלצים לעזוב את ירושלים ולחפש לטובת פתרונות דיור בערי הלוויין, כולל בית שמש, ביתר עילית ומודיעין", מוסיף גריידינגר. "העירייה גם ניסתה לקדם בנייה לגובה בשכונות כמו שמואל הנביא, באמצעות פינוי־בינוי עם תקציבים של משרד השיכון". אולם הבעיה הגדולה היא שבמגזר לא רואים בעין יפה מגורים במגדלים, שמחייבים מעליות שבת שנויות במחלוקת הלכתית. "לצערנו זה נתקע מפני שאין הסכמה מצד הרבנים לבנות לגובה, כך שכיום זה תקוע. אולי רק אימוץ של קרקע משלימה יוכל להביא את בשורת הפינוי־בינוי גם למגזר החרדי".

מחפשים שינוי

השאלה הגדולה שמטרידה את כולם היא כמובן מה יקרה בשנה הבאה ואילו מגמות ימשיכו להכתיב את שוק הנדל"ן בעיר. לדברי שמוליק ראובן, מנכ"ל חברת מנוס שמתמחה בניהול מיזמי תמ"א 38, המפתח לכל שינוי יהיה חייב לבוא מצמצום הבירוקרטיה: "הפקידות בעירייה לא מיישמת את המדיניות של ראשי העירייה. חייבים להתייחס ליזמים ולמגזר העסקי כשותפים לדרך. רק ככה נוכל לשנות את המציאות ולבנות מהר יותר והרבה יותר".

אחת התופעות הבולטות שמדאיגות את השמאים והקבלנים היא ההיעלמות של המשקיעים הזרים מחו"ל, שעד לא הרבה זמן היו אחד המנועים הגדולים של שוק הנדל"ן בעיר, במיוחד בשוק דירות היוקרה. "הטרנד הזה הולך ודועך", אומר מנכ"ל משרד התיווך 'סנצ'ורי 21' אורן כהן. "המחירים כאן עלו וגם תנאי המיסוי והעברת הכספים השתנו. מחירי השוק גבוהים ולא יירדו כל עוד לא נצמצם את החסמים ברישוי לבנייה".

תחום שדווקא נושא תקווה מסוימת לשוק הנדל"ן הירושלמי הוא מכרזי המחיר למשתכן שמקדם משרד האוצר, אך עד כה השפעתם על המחירים בעיר היתה שולית לכל היותר. "אנחנו מלווים את פרויקט המחיר למשתכן הראשון בעיר ברמת שלמה, ולמרות החששות בהתחלה הוא יהיה רווחי", אומר דורית עוזרי מבנק מזרחי טפחות, שאחראית על ליווי פיננסי למיזמי נדל"ן. "לעומת זאת, המחיר למשתכן במורדות מלחה הוא בעייתי. מחיר למשתכן הוא מיזם בלי מבחן הכנסה, כך שאפילו הבת של ביל גייטס יכולה להשתתף ולזכות, ובמורדות מלחה זה יכול להגיע להטבה של כ־600 אלף שקל. זה מיזם לא פרוגרסיבי שיוצר עיוותים ועוול ולכן במורדות מלחה רק בעלי הון עצמי יוכלו לעמוד בתנאים ולהרשות לעצמם דירה".

ומה בנוגע לאדמות הכנסייה בבירה? השמאי הוותיק עו"ד קובי ביר לא מצפה לגדולות ונצורות גם השנה. "כל נושא ההתחדשות העירונית בכ־500 דונם של קרקעות הפטריארכיה בעיר, בעיקר בטלביה ובניות, תקוע. אני קורא לשרת המשפטים איילת שקד ולשר האוצר משה כחלון להביא לפתרון של משבר הקרקעות בהתאם לנייר העמדה שגיבשו השמאים. ללא פתרון אף יזם לא יבנה, וככל שזמן החכירה מתקרב לסופו כך גם מחיר הנכס ייפגע".

מלחמת הנתונים

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הנדל"ן בירושלים ירדו בשנה האחרונה בשני אחוז, דבר שלא משתלב לכאורה עם הטענות על מחסור חמור בקרקעות וביקוש גבוה. השמאים בבירה נוטים לפקפק בתוקף הנתונים. "הטעות הסטטיסטית של שמאי נעה סביב עשרה אחוז לכל כיוון, אז זאת שגיאה להחשיב שני אחוז כירידה. השיעור נמוך מדי ויכול לנבוע ממשהו טכני של הקדמת תשלומים. בכל אופן זה חסר משמעות מבחינת שוק הנדל"ן בכללותו", מסביר ביר.

שלמה כהן מפרט: "מנתוני אמת ודאיים של פרויקטים בגילה, היתה שם השנה דווקא עלייה של עשרה אחוזים, אז אני לא מבין מאיפה מביאים את הנתונים על ירידות מחירים ומה התוקף שלהם במציאות הירושלמית. כשבונים כל כך מעט בעיר, המיזמים המעטים של מחיר למשתכן משפיעים באופן לא פרופורציונלי ומטים כלפי מטה את הממוצעים, כך שזה לא משקף וגם זה זמני בלבד".