קולנוע סמדר. שלומי כהן

סיפור הנדל"ן המורכב סביב המתחם יקר המציאות של קולנוע סמדר ברחוב לויד ג'ורג' במושבה הגרמנית, הסתבך השבוע צעד אחד נוסף. בית המשפט סירב להכיר בבעלות הבלעדית של שתי חברות על מחצית מהמתחם וקבע כי שרה חריש היא הבעלים, אף שהקרקע כבר רשומה על שם החברות. בית המשפט הגדיר זאת "מצב מורכב".

זאת השתלשלות העניינים שהביאה למצב הנדיר הזה. החלטת בית משפט המחוזי מהימים האחרונים חשפה עוד נדבך בדינמיקה המורכבת של בני משפחת צ'צ'יק, בעלי הנכס.

הסכסוך

עם הקמת המדינה קנו בני הזוג אריה ורבקה צ'צ'יק, יחד עם קבוצת חיילים משוחררים, את מתחם בית הקולנוע סמדר במושבה הגרמנית. הם השקיעו כסף רב בשיפוץ המקום ודאגו לתפעל אותו. במשך השנים עזבו השותפים ובני הזוג נותרו הבעלים היחידים. הם רשמו את הזכויות על המתחם על שם בתם שרה חריש, שבשנות ה־70 העבירה לאחותה נאווה, ללא כל תמורה, מחצית מהזכויות במתחם.

אולם היחסים בין השתיים נעכרו. בית המשפט ציין במפורש כי נאווה שנאה את אחותה, ובשנת 1998 הגישה תביעה לפירוק השיתוף במתחם בית הקולנוע. בית המשפט הורה אז על מינוי כונסים ומכירה וביקש מהאחיות לחפש קונה צד ג'. עוד קבע השופט כי לשרה תהיה זכות להעלות הצעה גבוהה יותר מזו תו של הקונה הפוטנציאלי, ורק אם תיכשל יוכל הקונה לרכוש מחצית מהקרקע.

במשך כמה שנים לא נמצא קונה, עד שלפי המצוין בפסק הדין חתמה נאווה צ'צ'יק על חוזה עם שתי החברות שתובעות כיום את אחותה. מדובר בחברות 'סמדר אירועים' ו'יוסי יונתן' בע"מ, שחתמו על העיסקה מולה לפני כ־16 שנה.

התרמית

על פי החוזה, המקרקעין של האחות הפורשת הוצע לרוכשים כמקשה אחת תמורת סכום של 400 אלף דולר. "נראה כי הניסיון של נאווה והתובעות לבצע רישום של אותה עיסקה לא כשרה מאחורי גבה של הנתבעת לא צלח", כתב בית המשפט. לאחר שהתגלה כי לשרה לא ניתנה האפשרות להציע הצעה גבוהה מזו של הקונים, היא ביקשה לשלם עבור חלקה של אחותה חצי מיליון דולר - סכום נמוך מאוד. בית המשפט קבע כי העיסקה שבוצעה היתה בגדר תרמית ומשום כך גם דחה את הצעתה של שרה. הוא הנחה את הכונסים להמשיך ולחפש רוכש לחלקה של נאווה.

אולם כעבור כמה שנים שבו הצדדים וערכו את אותו ההסכם בדיוק, שבמסגרתו יקבלו 'סמדר אירועים' ו'יוסי יונתן' את זכויותיה של נאווה על המקרקעין ובתמורה ישלמו לה את יתרת הכסף מההסכם המקורי. אך בית המשפט לא אישר, כאמור, את ההסכם ואף קבע כי הוא בלתי חוקי.

אולם הקולנוע. צילום: בשמת איבי

למרות זאת, הצדדים ביצעו העברת בעלות ואף חתמו על ההסכם מחדש - עם שינוי אחד: הבחנה בין שני חלקים בנכס שהיו בבעלותה של נאווה צ'צ'יק, האחד מקרקעין והשני חלקה, שבעבר התייחסו אליהם כמקשה אחת. זמן לא רב לאחר מכן נפטרה נאווה, והבעיות רק הלכו וגברו.

בשנת 2009 קבע בית המשפט כי לקראת סיום חוזה השכירות בנכס יש להוציא למכירה את חלקה של נאווה. אחותה שרה הציעה כעת עבורו סכום ריאלי של למעלה משמונה מיליוני שקלים, בהתאם להערכת שווי של חצי הנכס, ואכן קנתה את הזכויות של אחותה.

אולם כאן התערבו מחדש שתי החברות התובעות, שחתמו על החוזה עם אחותה המנוחה. הן טענו שהן הבעלים של חלק מהמתחם ושהיא אינה זכאית להשכיר את חלקן ללא הסכמתן. בנוסף ביקשו מבית המשפט להוציא צו מניעה שיאסור על חריש לעשות כל שימוש בקרקע או לפנות אותן בנוסף תבעו את בתה של נאווה עבור הסכום שדודתה שילמה תמורה חלקה של אימה בנכס. בהסכם הפשרה איתה הם קיבלו יותר משני מיליון שקל. סכום זה, להזכירכם, עולה על גובה התשלום שמסרו לאימה נאווה עבור חלקה.

הבלבול

בית המשפט בחן לאחרונה את הסוגיה לעומק וחשף בתוך כך שרשרת ארוכה של מחדלים שליוו את התנהלות הפרשה במשך השנים.

בסיומו של ההליך המשפטי קבע השבוע בית המשפט כי אין בכוונתו להצהיר שהתובעים הם בעלי הקרקע ושלשרה חריש אין כל זכויות עליה. בית המשפט מתייחס לעובדה שהמצב בבית הקולנוע מורכב ומראה שהוא מבין כי בכך לא יהיה סוף פסוק לסאגה. וכך כותבת השופטת ענת זינגר: "לא נסתר מעיניי כי התוצאה הנותרת אינה מיטבית, שכן נותר מצב בו הרישום במקרקעין אינו משקף נכונה את הזכויות בהם.

זינגר מסבירה כי בעוד הקרקע רשומה בחלקה על שמן של התובעות, ידוע כי המחזיקה בזכויות עליהן והמטיבה מהשימוש בהן היא רק שרה חריש, שקנתה את החלק של אחותה. "מחד גיסא נותר רישום המקרקעין על שם התובעות, ומאידך גיסא דחיית תביעתן (של החברות 'סמדר אירועים' ו'יוסי יונתן', נ.ר) משמעה כי בפועל אין ערך של ממש לזכות הזאת.

כדי להבהיר זאת עוד כתבה השופטת זינגר בהחלטתה: "כך, מתחם הקולנוע נותר רשום על שם התובעת, אף שקיים פסד דין היסטורי שממנו עולה כי המקרקעין דינם להיות רשומים כרכוש משותף.

ובשורות הבאות בהחלטת בית המשפט בא לידי ביטוי ניצחונה הגדול של חריש: "כך, מתחם הקולנוע אשר נמצא בשימוש בלעדי של הנתבעת (שרה חריש; נ"ר) יוסיף לשמש אותה בלבד, כאשר כל רווחיו מתקבלים אליה בלבד, אף שהמתחם עושה שימוש בשטח של חלקה סמוכה הרשום על שם התובעות".

האזהרה

משמעות פסק הדין היא גדולה. למעשה, בהחלטתה קובעת השופטת זינגר כי כל הקרקע שעליה עומד ופועל קולנוע סמדר שייכת לשרה חריש בלבד, אף על פי שבגוף הקובע את הבעלויות (לשכת רישום המקרקעין) רשום כי מחצית מהבעלות היא על שם 'סמדר אירועים' ו'יוסי יונתן'.

ואיך מנסה בית המשפט למנוע מכירה בעתיד של השטח בידי החברות הרשומות בלשכת המקרקעין כבעלים, וכך למנוע מצב שבו קונים תמימים יפסידו כסף רב? על כך מורה השופטת זינגר: "בנסיבות אלו, וכדי למנוע תקלות נוספות לתמימים שאינם בפניי – אני מוצאת להורות כי עותק מפסק דין זה יועבר ללשכת רישום המקרקעין על מנת שתירשם ביחס למקרקעין הערה על קיומו".

מכאן עובר בית המשפט לאזהרה לשתי החברות: "מוזהרות התובעות כי ככל שתיעשנה פעולה משפטית אשר יהא בה כדי להכשיל אחרים, הן נוטלות על עצמן הסיכון באשר לכל הכרוך בכך".