שקד. יו"ר הוועדה המחוזית. צילום:  יואב דודקביץ'

לפני שנה נחת עמיר שקד על הכיסא החם של יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, אחרי שעבד כמה שנים ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ולפני כן במחלקה המשפטית של עיריית ירושלים. כך הוא הכיר מקרוב חלק ניכר מהיזמים והגופים שמתדפקים היום על דלתו כדי להגיש תוכניות בנייה ולבקש עוד קומה ועוד זכויות בנייה. גם נציגי המוסדות והגופים הממשלתיים והעירוניים אינם זרים לו, כמובן.

שקד, שהפך לאחד האנשים המשפיעים ביותר בתחום הבנייה והנדל"ן בעיר, נולד בכפר סבא אך מתגורר בבירה כבר 16 שנה ואין לו שום כוונה לעזוב. "אני מאמין שמי שמגיע מכל סיבה שהיא לגור בעיר ויהיו לו עבודה ודירה משלו, יישאר כאן לתמיד. תפקידנו הוא לדאוג שיהיה כאן תעסוקה ומגורים. עד שנת 2040 אוכלוסיית העיר תכפיל את גודלה, כך שמדובר באתגר לא קטן".

חרדים לדירות

אחד מהנושאים המשמעותיים ביותר לאופיה של ירושלים הוא הצורך במציאת פתרונות הדיור למגזר החרדי, שהילודה בו רבה ויש בו הרבה זוגות צעירים שמבקשים להישאר בעיר ליד הוריהם. השכונות החרדיות הקיימות אינן עומדות בביקוש הרב ומורגש מחסור רב בתכנון של שכונות חדשות עבור המגזר, בלית ברירה נאלצים הצעירים לקנות או לשכור דירות ברחובות בעלי אופי חילוני, שמשנים בשל כך בהדרגה את אופיים ועוברים תהליך של התחרדות.

בנייה בירושלים בשנה החולפת. צילום: יואב דודקביץ'

אילו כלים תכנוניים קיימים כדי לפתח שכונות חדשות עבור המגזר החרדי?
"
בוועדה המחוזית איננו עוסקים כלל בשאלה איזו אוכלוסייה תגור איפה. האחריות שלנו היא להבטיח שלכל המגזרים יהיה מקום לגור ושהעיר כולה תהיה נגישה עם עירוב שימושים. חשוב שבקרבת בתי המגורים יהיו מספיק מבני ציבור, וגם כמה מסוימת של מסחר ושטחים פתוחים. התשובה שלנו היא בעיקר להרחיב ככל האפשר את השכונות הקיימות".

אז מה בכל זאת אפשר לעשות?
"
אנחנו מאפשרים את הדרישות שמתאימות לכל סקטור ונענים לבקשות הספציפיות שלו. אחד הפתרונות הוא להקפיץ את אחוזי הבנייה בשטחים החומים המיועדים למבני ציבור, כך שבמקום בנייה של 100 אחוז יהיו למשל 350 אחוז".

אחת מהבעיות בהסכם הגג המקורי בתחום הנדל"ן בעיר, שאליו הגיעו בשנה שעברה העירייה ורמ"י, היתה שהוא לא הציע מספיק בנייה חדשה למגזר החרדי. אחד הפתרונות שהוצעי אז היה להקים שכונה חרדית חדשה בשטח שיתפנה אחרי פינויה של חוות מכלי הגז פי גלילות, מתחת להר נוף.

פי גלילות. שכונה חרדית חדשה לצד הר נוף. צילום: יואב דודקביץ'

שקד נזהר ומסביר, "אנחנו לא צובעים בינוי בצבע זה או אחר ולא מחליטים מי יגור באיזה שכונה. זאת החלטה שכל אחד צריך לקבל באופן פרטי".

המזרח הלא פרוע

במזרח העיר תמיד היו בעיות של חוסר תכנון ושל בנייה בלתי חוקית רבה. שקד מסביר שמנסים להסדיר את המצב גם שם. "אנחנו מקדמים הרבה תוכניות בינוי נקודתיות", והכל בהתאם להנחיות הממשלתיות לאי־עידוד של בנייה בלתי חוקית. אבל אין יחס שונה למזרח העיר ואנחנו מנהיגים בשועפאט ובבית הכרם אותה מדיניות בנייה על ציר הרכבת הקלה. מה שיקבלו כאן יקבלו גם שם.

"בשכונות הערביות יש גם מחסור משמעותי יותר במבני ציבור לעומת שכונות מערב העיר. מדובר בסדרי גודל אחרים. עם זאת, בשנתיים האחרונות רואים תנופת בינוי בכל רחבי העיר וגם במזרח רואים לא מעט מנופים. אנחנו מקפידים לעשות שם גם שיתופי ציבור".

לדברי שקד, הוועדה בראשותו גם מעודדת מאוד את כל הצדדים להשמיע את צרכיהם ובקשותיהם בפניה. "דיוני הוועדה פתוחים והדלת שלי פתוחה לכל אנשי התכנון", הוא אומר. "פעם בתקופה אנחנו מנהלים שולחן עגול עם ראשי הערים במחוז, ובכלל שומעים את כולם. אבל בסופו של דבר הוועדה המחוזית היא הגוף שמחליט בעצמו, בדיון פנימי. הוועדה המקומית דנה אבל יכולה רק להמליץ לנו. ההחלטה הסופית היא רק שלנו".

בעבר היו חילוקי דעות לא קלים בין הוועדות.
"
אני מגדיר את זה מתח מקצועי בריא. כל ועדה מקומית במחוז יודעת מה הכי טוב לרשות העירונית שלה, אבל במחוזית אנחנו שוקלים את כל הצרכים ומסתכלים על הדברים בראייה כלל מטרופולינית".

לדעתך היזם והאזרח הפשוט מרגישים ששומעים אותם?
"
בהחלט. למרות החשיבות הרבה שאנחנו רואים בכבישים, תחבורה ונגישות, הוכחנו שאנחנו בהחלט שומעים בכובד ראש את התושבים ומשנים במקרה הצורך תוכניות ענק - לדוגמה בתוכנית של חיבור מערך הכבישים של כביש 16 ליד גבעת מרדכי. אני סבור שחלק מתנופת הבנייה בעיר כיום נובעת מכך שהיזם יודע בוודאות רבה יותר מה הוא יכול לקבל ומה לא. כך קרה עם היזמת של מלון פנינת דן וכך הצלחנו לשים בחדר אחד את רמי לוי, אראל מרגלית ורמ"י ולאשר תוכנית אב צמוד למתחם התחנה הראשונה".

אם תשאלו את תושבי עין כרם, במקרה של הקמת מתחם מכללות צה"ל מעל השכונה הרושם שהתקבל הוא שדברים נעשים במחשכים. הדברים נכונים במיוחד לאישור המתקן הביטחוני הגדול שייבנה במקום, שעליו נודע רק בשלבים האחרונים של קבלת האישורים.

"תוכנית המכללות היא תוכנית מצוינת שתחזק את העיר", משיב שקד למתלוננים. "הנושא עבר את המועצה הארצית לתכנון וכל העררים נדחו. אני משמש גם יו"ר הוועדה לבניית מתקנים בטחוניים ויש לא מעט דברים שאסור לי להגיד, אבל המצב הוא דווקא הפוך. הנושא נידון בוועדה הבטחונית, כך שכלל לא הינו צריכים ליידע את הציבור. למרות זאת נעשתה ביוזמתי בדיקה והצלחנו לעשות שיתוף ציבור ולמסור נתונים מסוימים בהתאם להנחיות הצנזורה".

לגור בכניסה לעיר

פרויקט רובע העסקים בכניסה כולל מגדלי משרדים של מאות אלפי מ"ר, חניון תת־קרקעי ענק, שיקוע כביש שז"ר וגם מלונות, שטחי מסחר והרחבת מרכז הקונגרסים בבנייני האומה. זה פרויקט הבנייה הגדול ביותר שידעה העיר כבר שנים רבות. התוכנית עוררה לא מעט השגות, בין השאר סביב העובדה שהיא לא כללה בכלל בנייה למגורים. הקבלנים התנגדו למדיניות הזאת בכל פורום אפשרי, ובין השאר התעורר החשש שהאזור יישאר נטוש לחלוטין בלילות, דבר שעלול למשוך אליו פשיעה וזנות.

תוכנית הכניסה | הדמיה: פרחי־צפריר אדריכלים

נכון להיום ההתנגדויות לתוכנית נמצאות בדיון בוועדה המחוזית, אולם לשקד יש בשורה מפתיעה: "אפשר לפרסם לראשונה שהחלטנו להוסיף אלפיים יחידות מגורים במתחם. חשבנו על מה שקורה באזורים של תחנות רכבת מרכזיות בערים אחרות בעולם ומה שהיה בעבר ליד מגדלי הבורסה ליהלומים ברמת גן באזור של מגדלי הבורסה ברמת גן בעבר. צריך לפעול למנוע את זה בירושלים והפתרון בהחלט הוא הוספת מגורים".

בעיה נוספת שמטרידה את גופי התכנון בעיר היא תוכנית הבנייה בגבעת המטוס. 2,600 יחידות דיור אושרה שם על הנייר, אך בשטח לא רואים שום בנייה או פיתוח. אולם כששואלים את שקד אם מישהו מונע מסיבות פוליטיות או מדיניות את הבנייה שם, הוא מכחיש בתוקף. "לא ידוע לי על כל איסור או הגבלה", הוא אומר, "אבל יכול להיות שיש שם בעיה של ריבוי בעלים. אין לנו כיום בצנרת שום תוכנית שהוגשה או שמחכה לדיון. מי שרוצה לבנות שם מוזמן להגיש תוכנית".

מה להערכתך העתיד של תוכניות תמ"א 38, בעקבות ההמלצה לא להאריך את הוראת השעה אחרי מאי 2020?
"
תוכניות תמ"א 38 נמצאות בסמכות הוועדה המקומית ולא נמצאות באחריות המחוזית. אבל אני בהחלט מסכים עם הדעה שמדובר בהוראת שעה שכבר לא משרתת את המטרה שלשמה היא נועדה. מבחינת התחדשות עירונית, אין ספק שפינוי־בינוי עדיף. בתמ"א 38 לא מוסיפים גני ילדים או שטחים ציבוריים, לא מפתחים רחובות ולא מחדשים תשתיות. ב־15 השנים שזה פועל נוצרה סביב זה תעשייה שלמה של יזמים, עורכי דין וחברות. אני סבור שתמ"א 38 צריכה להצטמצם למקרים חריגים בלבד, שבהם אי אפשר לעשות פינוי־בינוי".