פרויקט תמ"א 38 ברחוב רבקה. מהבודדים שהצליחו. צילום: עמית שאבי


כל רשויות התכנון טוענות כבר שנים שהפתרון לבעיות הדיור בעיר טמון בהתחדשות עירונית, וספציפית במיזמי תמ"א 38. הפטנט לכאורה פשוט: לוקחים בניין ישן, מאפשרים ליזם להגביה אותו ב־3-2 קומות. ועל הדרך מחזקים אותו להגנה מפני רעידות אדמה ומוסיפים לדירות הקיימות ממ"ד. כך כולם יוצאים מורווחים: הדיירים מעלים את ערך דירותיהם, הקבלן מוכר את הדירות החדשות ולעירייה יש פתרונות דיור להציע לירושלמים. אז למה התוכניות האלה לא מצליחות להמריא בעיר?

הקבלנים והיזמים מפנים את האצבע המאשימה בעיקר כלפי  הבירוקרטיה העירונית, שמקשה מאוד על הוצאת היתרים. היא מחייבת בין השאר להעביר את התוכניות דרך מחלקת היטלי השבחה, למרות הפטור הגורף שנתן החוק לתוכניות כאלה. ולבסוף, בשכונות הוותיקות והמבוקשות, שבהן הכדאיות הכלכלית גדולה ולכן רוב הפרויקטים מתמקדים בהן, מחייבים את היזמים לעבור את ועדת השימור, גם כשמדובר בשיכונים ישנים משנות ה־50, בטענה שהאזור זקוק ל'שימור מרקמי'.

כך עוברים החודשים, והזמן לקבלת האישורים מתמשך והולך. העלויות מאמירות והנתונים מראים שמרבית הפרויקטים בבירה תקועים בצנרת. בדרך, הכדאיות הכלכלית של המיזמים נמצאת בירידה והקבלנים ובעלי הדירות אובדי עצות ולא פעם מצטערים שהכניסו מלכתחילה את ראשם למיטה החולה של תמ"א 38.

14 מיזמים בשנתיים

"צוואר הבקבוק הכי בעייתי היום בתמ"א 38 הוא הוצאת ההיתר בעירייה", אומר עמור גבאי, מנהל חברת 'יתד התחדשות עירונית' בבעלות בועז ישראל מחברת 'האחים ישראל'. "זה יכול להימשך לפעמים שנתיים. יש היום מנהלת מחלקה אחת שמוסמכת לחתום, אבל היא אחראית במקביל גם על הוצאת ההיתרים לתוואי הרכבת הקלה - ושם יש לה המון עבודה".

מעבר למחסור בכוח אדם, כל הליך תכנוני בעירייה, כמו אישור תוכנית בוועדה המקומית לתכנון ובנייה או הכנסת תיקונים, נמשכים שבועות רבים. כך נוצר פער עצום בין מספר הבקשות שהוגשו לעירייה למספר ההיתרים שהוציאה בפועל.

המצב של ירושלים רע גם בהשוואה לערים אחרות בארץ. בשנים 2017 ו־2018 אוכלסו בעיר 14 פרויקטים של תמ"א 38 בלבד, בשעה שבתל אביב הושלמו ואוכלסו באותה תקופה 45 מיזמים, ברמת גן 26 ובחיפה 39 פרויקטים.

גבאי: "אנחנו נחשבים לחברה גדולה בתחום ובארבע השנים האחרונות אנחנו מקדמים בעיר 15 פרויקטים של התחדשות עירונית. מביניהם, רק שניים נמצאים עכשיו לקראת סיום ועוד שלושה בשלבי ביצוע בשטח. כל השאר עדיין נמצאים בתהליכי הוצאת היתרים. חברות קטנות יותר לא יכולות לחכות כל כך הרבה זמן. לא כדאי להם בכלל להיכנס לתחום".

לדברי גבאי, הקבלנים חשים שהעירייה מעדיפה כיום פינוי־בינוי, שיטה שבה הורסים לגמרי את הבניין הישן ובונים במקומו מגדל. "לכן כל גרירת ברגליים במה שקשור לתמ"א 38", הוא אומר. "מכניסים אותנו לוועדות שימור ללא צורך ומחפשים בכל פרויקט איזו שומה אפשר להוציא לו. זה בדיוק ההפך מלעודד ולסייע".

העירייה: "במחלקת הרישוי יש צוות של ארבע בוחנות רישוי שייעודו טיפול בבקשות מכוח תמ"א 38. צוות נוסף באגף תכנון עיר מטפל בשלב המקדמי להגשת בקשות רישוי. בקשר להיטלי השבחה, הפטור מתייחס רק לזכויות בנייה שניתנו מכוח התמ"א. מאחר שמרבית הבקשות כוללות גם זכויות בנייה מכוח תוכניות נוספות החלות על הנכס, נדרש לחיים את היזמים בהיטל השבחה על החלק הנותר.

"בנוגע לאזורי שימור, תוכנית 10038, שמכוחה מוציאים היתרי בנייה על פי תמ"א 38 בעיר, מחייבת אישור של ועדת שימור. ולבסוף, במרבית המקרים בבניינים שאינם לשימור, התוצאה התכנונית המקבלת בפינוי־בינוי היא טובה יותר תכנונית לעומת תמ"א 38 - ולכן עדיפה".