כתב: איליה זלטקובסקי, בוגר התמחות בשמאות מקרקעין מטעם מועצת שמאי המקרקעין, משרד המשפטים.

ירושלים זוכה ל"מתיחת פנים" רבה. מרכז העיר שופץ, הוקמה הרכבת הקלה, הוקם קו הרכבת הכבדה מירושלים עד לנמל תעופה בן גוריון ועוד. שמאי דירות בירושלים נתקלים במגוון סוגיות שמאיות אשר אופייניות לעיר ירושלים לרוב, ואינן קיימות בערים אחרות.

עקב צפיפותה של ירושלים וגיל המבנים, קיימות בעיות של רישום וזיהוי אשר מקשות על "זיהוי" נכסי המקרקעין מבחינה משפטית ועוד. שמאי מקרקעין בירושלים נדרשים לעיתים לפעול במטודות שונות בכדי להעריך את שווין של המקרקעין.

בחלקים רבים מירושלים, כמו שכונת מאה שערים, בית ישראל, מורשה, שומרי החומות ועוד, קיימים שימושים שונים במקרקעין הסותרים את השימוש המקורי שאושר (לדוגמא: חלק מדירה שהוסב לחנות), לרבות, הצפיפות המותרת.

"צפיפות" – כמות יחידות דיור לשטח מסוים. אם במגרש מסוים אושרה צפיפות של 10 יחידות דיור לדונם ובפועל דירות מגורים שלמות חולקו ליחידות דיור קטנות -החלוקה מגדילה את הצפיפות לדונם ונוגדת את המצב התכנוני שאושר.

באזורים אשר בהם יש ביקוש גבוה מאוד לדירות מגורים, קיימת כדאיות כלכלית לבעלי דירות לחלקן ובכך לזכות בתשואה גבוהה יותר מהשכרה.

יחד עם זאת, שמאי דירות מקצועי, בבואו לבצע הערכת שווי דירה, יודע כי בנייה שלא בהיתר, מלבד היותה עבירה על החוק, מקשה בקבלת מימון לרכישת הדירה המחולקת. לכן, טרם חתימה על חוזה לרכישת דירה יש להתייעץ עם שמאי דירות הבקיא בתחום.

לכאורה, אם ידוע שבסביבה מחלקים דירות ליחידות דיור קטנות, אזי, שוויה של דירה מגלם את פוטנציאל החלוקה. הבעיה נוצרת כאשר מבוקשת הערכת שווי דירה לצורך בטוחה לקבלת אשראי (משכנתא) על ידי הבנק. על פי התקינה של שמאי המקרקעין, הערכת שווי דירה לצורך בטוחה לאשראי יש לבצע ללא התחשבות בעובדה שהדירה מפוצלת באופן לא חוקי הגם אם הדבר תורם לשווי הדירה.

מפת שכונות מאה שערים, בית ישראל, מורשה ושומרי החומות (הפורטל הגיאוגרפי הלאומי)

שמאי דירות מקצועי המבצע הערכות באזורים אלה בירושלים נדרש לשליטה מלאה ולידע מעמיק בכל שכונה ושכונהכאמור, העיר ירושלים זוכה לשינויים חיוביים בשנים האחרונות. כל הערכת דירה, בית פרטי או נכס מסחרי צריכה להיעשות בצורה יסודית ביותר על ידי שמאי מקרקעין מומחה לירושלים.

תכנית השימור של ירושלים

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים החליטה להגות תכנית שימור אתרים וכך ירושלים חולקה לשבעה "רובעים".

מפת השימור והחלוקה לרבעים (מאת אתר ההנדסה של עיריית ירושלים)

תכנית השימור קובעת את מטרות השימור, מתודולוגיית השימור ועוד. בדרך כלל, תכניות שימור מגבילות את האפשרות לביצוע תוספת בנייה וקובעות פעולות והוראות מחמירות אשר בכפוף להן, ניתן יהיה לבצע תוספת בנייה בנכס מקרקעין קיים.

שמאי המקרקעין הפעילים בירושלים, כאשר מתבקשים לבצע הערכת שווי דירה או הערכת שווי בית אשר לגביו קיים חשש כי ייתכן והמבנה מצוי בשלבי שימור, נדרשים לבצע חקירה מול מחלקת השימור ולבדוק האם נכס המקרקעין מופיע ב"רשימת האתרים לשימור".

חשוב לדעת, כי אם אושרה בקשר לנכס המקרקעין שברשותכם תכנית שימור מחמירה, ניתן להגיש תביעה מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (תביעת ירידת ערך).

לכתבה המלאה לחצו כאן.

איליה זלטקובסקי, יח"צ

רק שמאי מקרקעין המתמחה בירושלים ידע לתת ללקוח את התמורה הטובה ביותר לכסף ובכך, להגן עליך מהפסדים כבדים. טרם ביצוע עסקה בירושלים, אתם מוזמנים להתקשר, לדבר ולקבל ייעוץ חינם שייתן לכם את כל הביטחון בביצוע העסקה.

משרד קלפאן ושות' כלכלה נדל"ן ומקרקעין מעסיק שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעיןלמשרד הכרות רבה עם אזור ירושלים. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, מומלץ לקבל ייעוץ בכל סוגיה. 

קלפאן ושות' כלכלה נדל"ן ומקרקעין. טלפון: 2698*. לאתר: https://shamay-mekarkein.com.