חברי המטה להצלת חוכרי הדירות | צילום: יואב דודקביץ'

פרשת חכירת קרקעות הפטריארכיה לשעבר מעולם לא היתה במצב כה רע וחסר ודאות כמו עכשיו. יוזמות החקיקה בכנסת נשכחו, הנושא ירד מסדר היום, ובתקופת בחירות אין אפשרות לקדם את הנושא מול השרים ונבחרי הציבור, שעסוקים בעיקר בהישרדותם הפוליטית. גם הקרן הקיימת לישראל, שבידיה הזכות להאריך את החכירה, אינה נוקטת עמדה, ובעירייה לא מצאו לנכון להתערב. נראה שהעניין מתגלגל לכדי יריבות פרטית־עסקית בין בעלי הקרקעות החדשים לבעלי הדירות.

אלפי משפחות בטלביה, אבו־תור, ניות, רחביה, המושבה הגרמנית ואזורי ביקוש נוספים בעיר לא יודעות מה יעלה בגורלן, אם וכמה יצטרכו לשלם כדי להמשיך להתגורר בבתיהן, ובכלל  אם יוכלו לקבל את הבעלות על דירותיהן, שהרי כרגע הן עדיין רק במעמד של שוכרים לטווח רחוק.

לחץ הערך היורד

נציגי הדיירים שהתאגדו לפני ארבע שנים לכדי מטה מאבק 'להצלת החוכרים  בישראל', וכבר חתומים בו 1,300 תושבים מרחבי העיר, טוענים כי אין היגיון בדרישה לשלם פעם נוספת עבור דירה שכבר רכשו לכאורה בעבר. בכל אופן, הם מדגישים כי יש עוד שנים רבות למציאת פתרון כולל ורשמי עד לסיום זמן החכירה ב־2051.

עם זאת, כל הגורמים במערכת מרגישים היטב כי 'שעון החול'  הולך ואוזל. ערך הדירות יורד, הבנקים מקשים על הלוואת משכנתאות בערך מלא, וההרגשה היא שהרכבת עזבה את התחנה ומי שלא יעלה - ייצא מופסד. בקבוצת 'ניות קוממיות', שמחזיקה בכ־550 דונם שכוללים את כל הבנוי עליהם, המתינו בסבלנות ארבע שנים וחצי בלי לכרות עיסקה עם אף חוכר. כל זאת עד שלאחרונה בוצעה אחת ראשונה כזו מול דייר פרטי ברחוב קרן היסוד, שהכניסה את כל  הצדדים המעורבים לתזזית. נכון לכתיבת שורות אלה, עוד מספר משאים ומתנים מתקיימים עם חוכרים נוספים, כשמנגד מטה המאבק מנסה לבצר את השורות ולמנוע את הסחף.

'ניות קוממיות' ממהרת להצהיר השבוע כי כל הצדדים בעיסקה המורכבת הזו השתתפו בה בהסכמה, ובעצם מדובר בעיסקה שפירותיה יבשילו רק בעוד שנים לא מעטות וכי את הכסף שהושקע יראו בסוף נכדי הבעלים. אבל למרות האמור, ככל שיחכו יותר התשואה של קבוצת הבעלים תעלה, ולכן ברור שאין להם כל התנגדות שאחוז מסוים יתממש החל מעכשיו. נכון לזמן הזה, אין צפי למבול של עסקאות והקבוצה לא פתחה משרד שיווק או צפויה להניע מהלך פרסומי הפונה לדיירים. מנגד, זה אך טבעי שחלק מהדיירים היו רוצים את לממש את זכויות הנכס לצרכי קנייה ומכירה, ממגוון סיבות כמו שיפור דיור או מעבר עקב עבודה, וכמובן יש שרוצים להבטיח את זכויותיהם ובבוא העת להוריש לילדיהם את הנכס נקי וחף מבעיות או חובות עתידיים ומעמד משפטי מורכב.

זהירות: עסקאות גדולות בדרך

אספקט בעייתי נוסף שיש לפרשה הוא שעד כה הדירות הנמצאות במעמד חכירה על קרקע פרטית, לא יכלו לעבור הליכים של התחדשות עירונית, כגון תמ"א 38 או מיזמי פינוי־בינוי. אף יזם לא ייקח על עצמו לבנות דירות חדשות בתוספת בנייה על גג כשכעבור 25 שנה הוא ייאלץ להחזיר את הדירה לבעלי הקרקע. לאחרונה גם החלו ועדי בתים שמנסים לצאת מהפלונטר במשא ומתן עם שניים עד שלושה יזמים. ב'ניות קוממיות' אישרו שמספר יזמים גדולים פנו אליהם בנוגע לכמה מיקומים בעיר שנמצאים על הקרקעות שבבעלותם.

אחד הפתרונות שנבחנים הוא שהיזם ייקח על עצמו גם את עלויות רכישת זכויות החכירה. כך הדיירים יזכו בדירה משודרגת בבעלותם, בעוד היזם ייהנה  מעוד זכויות בנייה או מהטבות אחרות שהיו אמורות להישאר בידי הדיירים. 

מלחמה פסיכולוגית

במטה המאבק לא מתכוונים לשבת בחיבוק ידיים ולתת למחדל להכתיב את תנאיהם. בשבוע שעבר, בעקבות הפרסום ב'בונוס' על העיסקה הראשונה, הופץ מייל מטעמם לכל רשימת התפוצה, שמכיל טענות קשות כלפי הרשויות וקריאה שלא לקנות באופן פרטי את זכויות הקרקע, בטענה שמדובר בחיוב כפול על עיסקת רכישה שכבר בוצעה בשנות ה־50 וה־60 של המאה הקודמת. הם דורשים את התערבות הממשלה, הכנסת, משרד האוצר, קק"ל ורמ"י.

רחוב ברחביה. צילום: יואב דודקביץ'

במטה מצטטים את החקיקה האנגלית, שאושרה בבית הדין האירופי לזכויות האדם, שבה נקבע כי זכות הקניין הבסיסית של החוכרים שהשקיעו בבניית הדירות ובפיתוח המקרקעין צריכה לגבור על זכותם של בעלי המקרקעין שכל שהשקיעו היה ברכישתו, ושהחקיקה הזו מוצדקת ומידתית ויש לחוקק כמותה גם בארץ. בנוסף דורשים הדיירים כי 'ניות קוממיות' תוכרז כמונופול, דבר שיגביל את זכויות בעלי הקרקע החדשים שהחליפו את הכנסייה.

'ניות': אלו לא רק דיירים 'תמימים'

 מן העבר השני, לעו"ד אברהם אברמן ממשרד 'אפרים אברמזון', המייצג את קבוצת הבעלים ניות קוממיות, חשוב להבהיר את מאפייני החכירה שנחתמה בשנות החמישים.

"הכנסייה החכירה לקק"ל במחיר זול מאד תוך הסכמה ברורה לפיה בתום 100 שנה, כל מה שייבנה על הקרקע יעבור לבעלות הכנסייה. זו התמורה המרכזית שהובטחה בגין החכירה ארוכת השנים".  עוד הוא מזכיר כי בחוזי קק"ל עם חוכרי המשנה, קרי הדיירים, נכתב בצורה ברורה כי זכות החכירה תסתיים בשנת 2051 ואין התחייבות להארכתה. לכן, מנמק אברמן,  תמונת המצב כיום היא שבתום התקופה המבנים והקרקעות שהיו אמורים לשוב לידי הכנסייה, יגיעו לידי מרשיו, אלא אם קק"ל תממש את אופציית ההארכה מולם, מה שהיא נמנעה מלעשות עד היום. עוד הוא מציין שכבר לפני עשור 'ניות קוממיות' הציעה לקק"ל לרכוש עימה במשותף את הקרקעות, אך זו סירבה.

אברמן מדגיש כי אומנם ל'ניות' אין כל עימות עם החוכרים או המטה שהקימו, וכי עסקת הרכישה שנעשתה על ידה אינו פוגע בצורה כלשהי בזכויותיהם, אך מזהיר מפני התערבות חקיקתית. "כל הגורמים המקצועיים שעוסקים ועסקו בנושא הבהירו לא אחת כי זו חקיקה הפוגעת בזכויות חוזיות וקנייניות הסותרת זכויות יסוד בישראל עם השלכות מרחיקות לכת שאינן יכולות לעמוד במבחן משפטי", טוען אברמן, שבנוסף מדגיש כי כל ההתעסקות  הזאת  היא מעבר לשאלה הבסיסית אם המדינה צריכה בכלל להתערב בנושאים שכאלו של התקשרויות בשוק החופשי.

עו"ד אברמן. צילום: פרטי

"בכל מקרה, מדובר בחקיקה חריגה שאינה מקובלת בנסיבות שכאלו במדינות דמוקרטיות וחבל שהדברים אינם מוצגים לחוכרים באופן מלא וראוי", טען.

עוד מבקש אברמן בשם לקוחותיו להרגיע כביכול את תושבי הקרקעות באומרו כי אין כל כוונה לסלק איש מביתו.  "כל אחד מהחוכרים, בין אם הוא  מעוניין לרכוש את זכות הבעלות ובין אם לאו, יכול להמשיך להתגורר בדירתו בנחת עד תום תקופת החכירה. בסופה יוכל הדייר להמשיך לגור בדירה, וזאת בין אם קק"ל תממש את האופציה,  ובין אם הדייר יעשה זאת בעצמו מול הקבוצה".  

עוד בקבוצת בעלי הקרקע מספרים כי ערכו בדיקה שגילתה כי בצד השני לא עומדים רק דיירים 'תמימים' שדירתם היא בבחינת 'כבשת הרש'. על פי הנתונים בידי ניות קוממיות, רק שבעה אחוזים מהדיירים הם עדיין הדיירים המקוריים שרכשו את הנכס במקור בשנות ה־50 וה־60.  49 אחוז מהדיירים רכשו את הזכויות בנכס במחיר מופחת אחרי שנת 2000 לאחר התפוצצות נסיון המכירה עם הזיופים (ראו ב'דבר המומחה'), כך שמראש הם ידעו שמדובר במחירים שאינם משקפים את הערך הריאלי של הדירות ואף הרוויחו כבר ממצב החכירה. 27 אחוז הם תושבים זרים, שרובם מייעדים את הנכס להשקעה או לדירת נופש בחגים ובקיץ.

 בנוגע לשיעור השוכרים, הנתונים המדויקים נמצאים רק ברשות העירייה, אך ההערכה היא שמדובר בכ־50 אחוז, ומכאן שכמחצית מבעלי הדירות כלל אינם גרים בנכס ומשכירים אותו.

אברמן: "ברחוב אחד העם בטלביה צד אחד הוא אדמות כנסייה לשעבר והצד השני לא. בשני הצדדים, מי שגר בשכירות משלם על  דירה באותו גודל שכירות דומה, רק שבצד שלנו קיבלו את הנכס במחיר מופחת ובצד השני במחיר מלא, כך שלדירות בחכירה יש  תשואה גדולה יותר יחסית להשקעה, באופן משמעותי"

בניות קוממיות מציינים כי אף ששווי הנכסים כבר רשם ירידה ממוצעת של כ־40 אחוז, התעריף שלהם לרכישה, כולל לטענתם הנחה משמעותית, שיכולה להשתנות או להתבטל בעתיד. שיעור ירידת הערך השנתית עומד לפי החישוב שלהם על 2.5 אחוזים בשנה, עד שהערך יתאפס לגמרי בשנת 2051.

מה שברור הוא שטרם נאמרה המילה האחרונה ועכשיו מתחיל שלב העסקאות בשטח שיעצבו את הגזרות ויקבעו לא מעט תקדימים. כל זאת בכפוף לדבר המחוקק וגופי המדינה הרלוונטיים, שהשאלות בנושא רובצות לפתחם זמן לא מועט. האם הם יתכבדו לסיים את הסאגה הזאת?