פי גלילות. גישה אורבנית בריאה. צילום: יואב דודקביץ'

הסכם הגג בין העירייה למשרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שאושר סופית לאחרונה, נועד לסלול את הדרך לפיתוח הבינוי למגורים ברחבי העיר לשנים הבאות בראייה אסטרטגית ארוכת טווח. בסך הכול כלולים בו 23 אלף יחידות דיור, בצד שטחי תעסוקה ומבני ציבור. במסגרת ההסכם תאושר הקמת שכונות חדשות ברכס לבן ופי גלילות, וכן התחדשות עירונית ובנייה לגובה בתוך העיר הקיימת.

איך ישפיעו ההסכמות הללו על הביקוש לנדל"ן בעיר, על המחירים וגם על הפקקים והתחבורה? האם התשתיות הקיימות יעמדו בעומס הנוסף? מומחים ואנשי מקצוע בתחומי הבנייה והתשתיות מציגים את עמדותיהם בסוגיה הסבוכה.

הסכם שחיכו לו רבות

הסכם הגג נועד לשלב כוחות בין כל הגורמים המעורבים בתכנון קרקעות ושיווקן. השחקן הראשי כאן הוא העירייה, האחראית על הוצאת היתרי בנייה ועל גיבוש תוכניות לבניית דירות ומוסדות ציבור ועל תחזוקת כל התשתיות הנלוות, ובכלל זה בתי ספר, מרפאות, כבישים ועוד. רוב הקרקעות הפנויות לצרכים הללו מוחזקות בידי רמ"י, שמוציאה מכרזים לשיווק המגרשים לאחר שאושרו תוכניות הבנייה בהם. במכרזים הללו היזמים נדרשים לשלם בדרך כלל גם את עלויות הפיתוח, כלומר הכנת תשתיות המים, הביוב, הכשרת הקרקע וכו'. העלויות הללו עשויות להסתכם בעוד מיליוני שקלים למגרש.

השיתוף בין העירייה כגורם מתכנן, רמ"י כבעלת הקרקע ומשרד האוצר כגורם המממן אמור להביא לפיתוח מואץ של הבנייה בבירה. המטרה הגדולה היא לצמצם ככל האפשר, ובמהירות המירבית, את הגירעון בדירות בעיר.

לעצור את ההגירה

"אני מקווה שנוכל לראות בהסכם הגג נקודת מפנה מבחינת ירושלים ותושביה", אומר יו"ר ארגון המתווכים בירושלים אסף אפשטיין. "בעשורים האחרונים אנחנו חווים נטישה של אוכלוסייה חזקה ושינויים במבנה הדמוגרפי של העיר. הסיבות הן בעיקר יוקר המגורים וחוסר התעסוקה לצעירים. ירושלים מלאה סטודנטים שחיים, לומדים ומבלים בה, וחלקם היו בוחרים להישאר בעיר אילו מצאו בה תעסוקה הולמת. גם משפחות צעירות לא מסוגלות לרכוש דירה בירושלים ונודדות לאזורי נדל"ן זולים יותר. בעקבותיהן עוזבים גם הסבים והסבתות את העיר, שמאבדת שניים ולעתים שלושה דורות של משפחה.

השטח המיועד למורדות ארנונה. צילום: שלומי כהן

"אם ימומש ההסכם, לרבות הסעיפים בו שדורשים תקציבי עתק למימושם, אני מקווה שנוכל להשאיר את בוגרי האוניברסיטאות והמכללות בעיר על ידי הקמת שטחי מסחר, מלונאות ותעסוקה חדשים. בנוסף, בניית עשרות אלפי דירות חדשות, כולל בהתחדשות העירונית, תפתח להם אפשרויות מגורים סבירות".

אחת הבעיות היא שכל אותם סטודנטים ומשפחות צעירות לא יישארו בעיר אם לא יוכלו להגיע בקלות ובמהירות לעבודתם. יוסי סעידוב, ממייסדי ארגון צרכני התחבורה הציבורית '15 דקות', לא מוצא בהסכם הגג כל בשורה בנושא הזה.

"שכונות ענק מתוכננות בעיר ללא תכנון של מערכת הסעת המונים. כך בדיוק תוכננו הר חומה ופסגת זאב וזה בדיוק מה שעומד לקרות ברכס לבן", הוא אומר. "הסכם הגג כולל סעיפים על יחידות דיור, מבני ציבור, שפ"פים ושצ"פים, כבישים והיטלי השבחה, אבל את מה שכחו? כמובן את המערכת להסעת המונים. במדינות מתוקנות מערכות כאלה מתוכננות ראשונות, מופעלות ראשונות ומונעות את התלות המיותרת ברכב הפרטי - שתוקעת את כולנו בפקקים אדירים".

"כתב כניעה"

זאת גם הסיבה לכך שסעידוב מתנגד לשכונה המתוכננת ברכס לבן. "עיר מודרנית צריכה להצטופף, לעלות לגובה ולקרב יותר ויותר בין בני האדם החיים בה", הוא מסביר. "ירושלים עושה בדיוק את ההפך - היא מתפשטת לכל עבר ויוצרת בעיות תחבורה שמרחיקות בין תושביה, פוגעות בחיבור בין שכונות הפריפריה למרכז העיר ולאזורי התעסוקה ומונעת מבני נוער משכונות הלוויין גישה נוחה לתיכונים ולחינוך איכותי".

דברים בוטים לא פחות אומר אברהם שקד מהחברה להגנת הטבע, שמתאר את ההסכם כ"לא יותר מאשר כתב כניעה גורף של פרנסי העיר". לדבריו, התוצאה תהיה שהעירייה תאבד את עצמאותה בקבלת החלטות תכנוניות ומוניציפליות ותעביר את ההגה לרמ"י ולמשרד האוצר.

"האוצר ורמ"י זוכים כך בחופש לשווק קרקעות לבנייה על אדמות מדינה בלי להתחשב במדיניות עירונית וללא מחויבות להבטחת תשתיות ציבוריות שישרתו את צורכי העיר כולה", טוען שקד. "גם העילה העיקרית לכניעתה של העירייה - הבטחת 'קרקע משלימה' ברכס לבן עבור קידום מיזמי פינוי־בינוי לא כדאיים כלכלית בשכונות הוותיקות, תתגלה לדעתי כסיסמה ריקה. איש לא יודע איך תתבצע השלמת הקרקע ליזמי פינוי־בינוי, ותקצובה כפוף לתנאים דרקוניים שתכתיב רמ"י.

רכס לבן. צילום: דב גרינבלט, החברה להגנת הטבע

"יתר על כן", הוא מוסיף, "לאור העלויות העצומות הכרוכות בפיתוח השכונה ברכס לבן, בטופוגרפיה קשה במיוחד, עם מחויבויות לשיקום הנזק הסביבתי שתגרום התוכנית, ספק אם יימצא היזם שירצה קרקע משלימה שעלות פיתוחה נופל עליו. בבוא הזמן יגלו כולם, כשכבר אי אפשר יהיה להחזיר את הגלגל לאחור, שמדובר בתרופת אליל המחולקת בקמצנות, שהוראות השימוש בה לא ידועות, תועלתה מוטלת בספק גדול ותופעות הלוואי שלה וחמורות להפליא – הרס של שטחים פתוחים ומחיר סביבתי בלתי מתקבל על הדעת".

בין המתנגדים לרכס לבן נמצא גם האדריכל והמתכנן העירוני מתי רוזנשיין, שרואה בשכונה "דוגמה מובהקת לתכנון עירוני הרסני. יוצרים כאן עוד מובלעת על רכס הר תוך הגדלת שטחה העצום של העיר. שטחה של ירושלים כיום גדול יותר מפריז אך אוכלוסייתה מונה כשליש מזו של בירת צרפת. עיר בממדים עצומים כאלה תתקשה לייצר את התשתיות הנדרשות ולקיים את עצמה בצורה בריאה. במקום שהעיר תתרחב פנימה, תוך חיזוק תשתיות קיימות, היא מתרחבת החוצה ופוגעת בסביבה הטבעית הסובבת אותה".

שמחת הקבלנים

דעה הרבה יותר אופטימית מבטאים הקבלנים, שחיכו זמן רב לשחרור קרקעות לבנייה בבירה. לדברי יו"ר ארגון בוני ירושלים והסביבה, בועז ישראל, יש צורך בבניית 300 אלף יחידות דיור עד שנת 2040, כך ש"היה רצוי שההסכם היה נחתם כבר לפני כמה שנים". הוא משוכנע שההשקעות של 1.5 מיליארד שקל בתשתיות בשכונות הוותיקות והחדשות "יובילו את העיר למחוזות אחרים".

לדברי ישראל, "גם אנחנו בעד יערות וסביבה ירוקה, אך צעירי העיר גוברים בחשיבותם על עצים ומעיינות, כמו ברכס לבן. ההסכם ישים קץ להקפאת הבנייה בירושלים, אחרי שבחמש שנים האחרונות כמעט שלא שווקו כאן קרקעות. אנו שמחים שההסכם נותן מענה להתחדשות עירונית על ידי מתן אפשרות ל'קרקע משלימה' במיזמי פינוי־בינוי. כך תהיה כדאיות כלכלית ליזמים ולקבלנים ויינתן מענה מהיר יותר לתושבים - שקודם יקבלו את הדירה החדשה ורק אז יפנו את הדירה הישנה".

בלית ברירה ישראל מוכן לבלוע גם את הכוונה לשווק רבות מהדירות שייבנו על פי הסכם הגג במסגרת 'מחיר למשתכן'. "אנו מקווים שלפחות 50 אחוז מהדירות ישווקו למשפרי דיור בשוק החופשי", הוא מודה, ומקווה שכעת יקדמו כמה שיותר מהר את הגשת תוכניות בניין העיר למתחמים החדשים.

יו"ר ועדת קרקע בארגון בוני ירושלים והסביבה יצחק חסיד מוסיף כי לדעתו המכרזים צריכים לצאת בכמה שיותר מתחמים במקביל. "הדבר יגדיל את התחרותיות ויוזיל את מחיר הדירה הסופי", הוא אומר.

גדילה פנימה

רוזנשיין מעדיף להסתכל על התמונה הרחבה. "להסכם היבטים חיוביים ושליליים", הוא אומר. "הבנייה החדשה המוצעת בתוך המרקם העירוני הקיים (4 אחוזים מסך יחידות הדיור המוצעות בהסכם כולו) תתרום לעיבוי עירוני בריא. יש לברך גם על מימוש הבינוי במגרשים ריקים בפסגת זאב, המבטא את מושג 'גדילת העיר פנימה' ויוצר עיבוי עירוני חכם על סמך תשתיות קיימות".

רוזנשיין מציין לחיוב גם את התוכנית השנויה במחלוקת של קירוי כביש בגין ליד בית הכרם. "זאת דוגמה לאיחוי בין שכונות שצריך לייצר, בניגוד למדיניות ההיסטורית שבה תכננו את העיר כאוסף של מובלעות מנותקות זו מזו", הוא מסביר.

בתחום ההתחדשות העירונית ההסכם מציע כ־8,000 יחידות דיור (כ־35 אחוז מכלל הדירות המוצעות). לדברי רוזנשיין זה מספר גבוה מאוד. "חשוב להבין שיצירת דיור בהליך של התחדשות עירונית היא מורכבת ואיטית. כמו כן, לעיתים קרובות לא נלקחות בחשבון הבעיות החברתיות שזה יוצר: במקרים רבים התהליך מביא לג'נטרפיקציה ולהדרת תושבים דלי אמצעים תוך התעלמות מההשלכות החברתיות ההרסניות לטווח הרחוק. כשעושים את זה נכון, תוך עירוב התושבים להשגת תוצאות אופטימליות, ההליך עלול לארוך שנים".

בשונה מהבנייה ברכס לבן, שהוא מתנגד לה כאמור, רוזנשיין רואה בחיוב את הבינוי בתוך תחומי העיר הקיימת, בפי גלילות או במשואה צפון. "הם משלימים את המרקם העירוני החסר בין מובלעותיה של העיר כפי שהיא בנויה היום", הוא מסביר. "בינוי בגלילות ייצר למשל המשכיות בין בית הכרם להר נוף. הבינוי הזה חייב לכלול גם מרחבים ירוקים עירוניים משמעותיים.

"ייתכן שהחתימה על הסכם הגג תבשר שינוי בגישות תכנוניות בעיר. דרוש עוד שינוי גם בתוכנית הכניסה לעיר, שבה במיליון וחצי המטרים הרבועים המתוכננים אין יחידת דיור אחת, או תוכנית האב של תלפיות שמחסירה בחלקים גדולים ממנה יחידות דיור".