מבוא שמות. בשלבים ראשונים. צילום: עמית שאבי

חומר למחשבה למעצבי מדיניות הבנייה בישראל ובבירה: הבנייה הישנה, מלפני 40-30 שנה, היא זאת שמכתיבה במידה רבה את מחירי הדירות כיום. כך עולה מהשוואה שעשתה מחלקת המחקר של לשכת המתווכים בירושלים בין מצב שוק הנדל"ן בשתי שכונות גדולות בדרום מזרח העיר: גילה והר חומה.

מהנתונים, שנלקחו מאתר רשות המיסים ומאתר 'מדלן', עולה כי בעשרת החודשים הראשונים של 2018 נמכרו בגילה 230 דירות יד שנייה במחיר ממוצע של 1.37 מיליון שקל. בתקופה המקבילה ב־2017 נמכר מספר דומה של יחידות (222) במחיר ממוצע של 1.32 מיליון שקל. מדובר בעליית מחירים של 2.5 אחוזים, או 500 שקל למ"ר, עד למחיר של 20.1 אלף שקל

בהר חומה, לעומת זאת, המחירים קפאו בתקופה הזאת, או אף ירדו מעט. בשעה שהמחיר הממוצע למ"ר בשכונה עמד על 19.7 אלף שקל בשנת 2017, בשנה שאחריה הוא ירד ל־19.6 אלף שקל למ"ר. ההאטה התבטאה בעיקר בהיקף המכירות, שצנח מ־171 יחידות דיור ב־2017 ל־129 דירות בתקופה המקבילה אשתקד.

אולם עיקר ההבדל בין השכונות נוגע לסוג הדירות. בעוד שבגילה קרוב למחצית מהיחידות שנמכרו בשנים הללו היו של שלושה חדרים, בהר חומה מדובר ב־12 אחוז בלבד – 40 לעומת 218 בגילה. "הבנייה הישנה משפיעה עלינו כיום ומושכת לגילה זוגות צעירים שלא יכולים להרשות לעצמם דירות ארבעה חדרים בסכום ממוצע של 1.75 מיליון שקל בהר חומה", אומר ראש מחלקת המחקר של לשכת המתווכים בעיר אמיר אזרף. "העובדה הזאת חייבת להדליק נורה אדומה אצל מי שמקדמים תוכניות שאת נזקיהן נראה רק בעוד שנים רבות".

בסך הכול בוצעו בשתי השכונות יחד למעלה מ־900 עסקאות יד שנייה בתקופה שנבדקה, אך בגילה נמכרו הרבה יותר דירות מקבלנים, בעיקר ב'מורדות גילה'. לדברי אזרף, המחירים באזורי הבנייה החדשה גבוהים יחסית וגרמו לעליית מחירים משמעותית יותר גם בדירות היד השנייה. רמות המחירים מושפעות גם מאזורי 'בנה ביתך' בגילה, שם נמכרה ב־2017 וילה ב־5.17 מיליוני שקלים. לשם השוואה, העיסקה היקרה ביותר בהר חומה היתה של דירת גן ב־3.15 מיליוני שקלים.

לבסוף נכנסת ההשפעה הרבה של הפקק הגדול בכניסה להר חומה, שהבריח ממנה את מחפשי הדירות. "הפקקים נעלמו לפני חודשים בעקבות התקנת הרמזורים החדשים, ומאז אנו מרגישים תנועה ערה ברוכשים", אומר אזרף.