נחלאות. צילום: רפי קוץ

ממלכת הדירות הקטנות | נחלאות 

הסמיכות למרכז ירושלים ולגבעת רם גרמה לפריחה משמעותית בשכונה היום. מרבית העסקאות שנעשו בה היו של דירות קטנות, שרובן נרכשו בידי משקיעים ומושכרות לסטודנטים. השכונה רשמה עלייה של 85% במחירי הדירות בעשור האחרון, וממחיר של 18,100 שקל למ"ר בתחילת העשור עלה המחיר ל־33,500 שקל כיום.

מחיר דירת 2 חדרים בתחילת העשור עמד על 800 אלף שקל ובמרוצת השנים הוא נסק ליותר מ־1.3 מיליון שקל. עם זאת לנוכח עליית המחירים כמות העסקאות ירדה משמעותית, שכן התשואה הפכה פחות אטרקטיבית - מ־135 עסקאות בשנה בתחילת העשור ל־76 עסקאות שנרשמו השנה.

דבר המומחה (עידן גוב ארי - גוב ארי נכסים): "ב־20 השנים האחרונות נחלאות נמצאת במגמת עלייה לינארית ויציבה, ומשכונת עוני עברה לאט לאט ג'נטריפיקציה. כיום מתגורר ופועל בה מגוון אנושי רחב ומעניין שמייצר אטמוספירה ייחודית בשכונה. כיום רוב הדירות נבנו, מלוא זכויות הבנייה מוצו, והדירות החדשות נבנות לפי צרכי השוכרים. להערכת 'גוב ארי', מגמת העלייה תמשיך לעלות גם אם בשכונות אחרות תתהפך המגמה, מכיוון שהביקוש לנכסים פה גדול מאוד".

עידן גוב ארי

ד"ש מהכנסייה | רחביה

בתחילה עמד המחיר הממוצע למ"ר ברחביה על 24,100 שקל ומקץ עשר שנים  ניצב על 38,800 שקל. מחיר דירת 4 חדרים חצה את הרף של 3 מיליון שקל, וזאת כאשר ב- 2010 עמד על 1.76 מיליון. עם זאת כמות העסקאות ירדה בצורה דרמטית, מ־146 עסקאות לקצת יותר מ־80 עסקאות בשנה שחלפה.

דבר המומחה (בני דרור - משכנות המלך דוד): "עסקאות הנדל"ן בשכונת רחביה בעשור האחרון הצביעו על עליית מחירים משמעותית מול ירידה דרמטית של כ־50% בכמות העסקאות. קיימות כמה סיבות שחברו יחד והשפיעו על התופעה:

1.היצע דירות נמוך בגלל מחסור בשטחים לבנייה ומיעוט פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38).

2.צמצום יכולת התמרון של משקיעים מחו"ל (מגבלות שוק ההון).

3. חשש ממיסוי דירה שלישית ומעלה.

4. אדמות כנסייה – תקופת החכירה מתקצרת והולכת ושינויים בבעלויות על האדמות.

אישור פרויקטים של התחדשות עירונית לצד שיפור בתשתיות תחבורה וחניה עשויים לחדש את הביקוש לרכישת דירות גם מצד משקיעים וגם מצד משפרי דיור". 

בני דרור