קרן היסוד | צילום: יואב דודקביץ'

העיסקה שתעניין אלפי ירושלמים: לאחרונה הושלמה עסקת נדל"ן בקרקעות הפטריארכיה היוונית, כאשר הבעלות המלאה על דירת 4 חדרים ברחוב קרן היסוד נרכשה על ידי החוכר מחברת 'ניות קוממיות'. הבעלות נרכשה ב־800 אלף שקל, שהם כ־22 אחוז מערך השוק של הדירה. מדובר בדירה ישנה של כ־96 מ"ר, בקומה שלישית בלי מעלית, שנמצאת על קרקעות הכנסייה היוונית שהוחכרו לקק"ל עד שנת 2050, אך נרכשה לפני שנים אחדות על ידי השותפות 'ניות קוממיות'. כעת, עם ביצוע העיסקה, הדייר הופך להיות הבעלים היחיד הרשום בטאבו כבעל הזכות המלאה על הדירה.

מעל אלף משפחות

נושא קרקעות הכנסייה בבירה גורם ללא מעט כאב ראש לדיירים בשכונות היוקרה בשטחיהן. מרבית הקרקעות בשכונות אלה שייכות לכנסייה היוונית אורתודוקסית, שחתמה בשנות ה־50 עם קק"ל על הסכם חכירה למאה שנה, ולכן תוקפו יפוג רק בשנים 2052-2050. לקק"ל יש (יותר נכון היתה) זכות לחדשו, אלא שלפני ארבע שנים מכרה הכנסייה כ־500 דונם מתוך השטח - בשכונות טלביה, ניות ועמק המצלבה - לקבוצת המשקיעים ניות קוממיות. בשכונות אלה גרות כ־1,070 משפחות, ויש בהן מבני ציבור, כמו מוזיאון ישראל ובית הכנסת הגדול, והמשמעות היא שבעתיד הלא רחוק הדיירים יצטרכו לחדש את חוזה החכירה מול הבעלים הפרטיים החדשים, שיוכלו מצידם לנקוב בכל סכום שירצו בתמורה לכך.

בגלל אי־הוודאות שווי הנכסים שם ירד לאחרונה בכ־30% , ובשל כשלון המדינה לפתור את הבעיה, בעלי נכסים מנסים להסדיר את הבעלות בעצמם. הדייר מרחוב קרן היסוד מסמן למעשה את תג המחיר הגבוה שייאלצו לשלם שאר הדיירים בשטחי הכנסייה ל'ניות קוממיות'.

עסקה זו מצטרפת לרכישת הבעלות מידי הקבוצה על וילה שרובר, שנמצאת בפינת הרחובות פינסקר־דובנוב בירושלים (מול תיאטרון ירושלים), שפורסמה בספטמבר האחרון, כאשר חוכר הנכס מקק"ל רכש את הבעלות על הקרקע מ'ניות קוממיות' כדי שיוכל להשביח את הנכס ולבצע תוכניות נדל"ניות בשטחו, וכן לרכישות נוספות המבוצעות על ידי חוכרים.

אלא שהווילה אינה מהווה אינדיקציה לדירה 'רגילה', ולכן חשיבות העסקה בקרן היסוד.

וילה שרובר משתרעת על שטח של 5.5 דונמים באזור הנחשב לאחד היקרים בעיר. על הקרקע קיימים שני מבנים: הבית של גיטה ומיילס שרובר, שמיועד לשימור, ומבנה נוסף, שעליו מבקש רוכש השטח, עולה מצרפת, לבנות דירות נוספות. הוא קנה את זכות החכירה ב־2014 ב־17.5 מיליון דולר - סכום נמוך כמעט בחצי מהסכום שהוצע במכרז, כי החכירה מסתיימת ב־2050, ולפני כמה חודשים השלים את רכישת הבעלות המלאה על הקרקע.

בינתיים הערך יורד

לדברי עו"ד אברהם אברמן ממשרד אפרים אברמזון ושות שמייצג את 'ניות קוממיות', הקבוצה נמנעה מלנהל עסקאות פרטניות מול חוכרים, אף שהתקבלו הרבה מאוד פניות בנושא. "הכוונה היתה להגיע להסדר כולל מול קק"ל, שיסדיר בתורו מול חוכרי המשנה - הדיירים. בינתיים ערך הנכסים ירד, ודיירים רבים שמעוניינים לממש את נכסיהם מבקשים לרכוש את הבעלות על דירותיהם. נעתרנו לכך, ואנו מאפשרים לדיירים להשביח את נכסיהם בסכום שהוא נמוך משמעותית מסך ירידת ערך הנכס", אמר. את גובה התשלום על הקרקע שנקבע לדייר מקרן היסוד הסבירו בכך שלמעשה מדובר במעין פיצוי על חכירת הנכס בעשרות אחוזים מתחת למחיר השוק ומחיר רכישת הקרקע מגלם בחזרה את שוויו האמיתי.

לטענת 'ניות קוממיות', מחיר השוק של דירה זו הוא 3.6 מיליוני שקלים וזכויות החכירה נרכשו מהחוכר הקודם לפני כשנה בעלות מופחתת של 2.1 מיליון שקל (כ־19 אלף שקל למטר) מכיוון שמדובר בדירה על קרקע כנסייה שהיא מוחכרת ולא בבעלות. עם רכישת הבעלות מחיר הדירה משתווה למחיר השוק.