קו הרקיע  הירושלמי ממזרח. בנייה לגובה | הדמיה: לשכת התכנון המחוזית

ירושלים של מעלה: מחר (ב') תועלה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תוכנית בנייה רחבת ההיקף שנוגעת למעשה כמעט לכל שכונה בעיר. על הכוונת: קביעת מדיניות לציפוף הבנייה לאורך צירי הרכבת הקלה. ובמילים אחרות: מגדלים, מגדלים ועוד מגדלים, מתוך ההנחה שהתחבורה הציבורית הזמינה תאפשר לשכן הרבה יותר אנשים בכל יחידת שטח.

כבר בשנת 2016 אושרה תוכנית מצומצמת יותר, שהתירה לבנות לאורך ציר הרכבת הקלה מגדלים של 24 קומות, ובמקרים חריגים אפילו 30 קומות, אך רק על מגרשים גדולים של דונם וחצי לפחות. כיוון שמרבית המגרשים ליד הפסים הם קטנים ושטחם אינו עולה על 800 מ"ר, השפעת המדיניות הזאת היתה מצומצמת יחסית.

התוכנית החדשה המוצעת תאפשר להקים מבנים גבוהים של עשר קומות ולפעמים אפילו 12 במגרשים הללו. התמריץ הזה צפוי לשנות תוך שנים אחדות את אופי הבנייה והיקפה לאורך רחובות שלמים שנמצאים על צירי הרכבת הראשיים. עוד בחידושי התוכנית: הקומה במפלס הרחוב תוקצה למסחר, משרדים או מבני ציבור. כמו כן תיבחן האפשרות להצמיד מבנים זה לזה ללא רווח ביניהם כפי שנהוג כיום, כך שלא יותרו חצרות פרטיות הפונות לחזית הרחוב.

מגבלות תמ"א 38

בשנים האחרונות נדמה שהרשויות מנסות לפתור את כל תחלואי הבנייה באמצעות פתרון הקסם שנקרא תמ"א 38 – תוכנית המתאר הארצית להגנה מפני רעידות אדמה, שמאפשרת חיזוק מבנים ישנים תמורת תוספת יחידות דיור. אבל למרות היתרונות הרבים של ההתחדשות העירונית הזאת, כוחה של השיטה מוגבל כשמסתכלים על תכנון עירוני לטווח ארוך.

ירושלים. צילום: שאטרסטוק

בפועל, מיזמי תמ"א 38 לא מועילים לציבור הרחב מכיוון שהם אינם מחייבים הפרשות לצורכי ציבור. בפועל תוספת הבנייה בכל אתר מתמצה בדירות מעטות, ואילו ההרחבה וההגבהה של הבניינים פוגעת בחזות האורבנית הכוללת. המדיניות החדשה המתוכננת על תוואי הרכבת הקלה נועדה לפתור חלק מהבעיות הללו. היא תביא לתוספת של אלפי יחידות דיור, תיצור חזיתות מסחריות שיחיו את הרחובות ובכל תוכנית שתאושר יחויב היזם גם במטלה בנייה עבור הציבור הרחב.

שיתוף ציבור נרחב

תוכנית עקרונית לקביעת מדיניות אינה צריכה מבחינה חוקית לעבור הליך מסודר של התנגדויות כפי שנעשה בתוכניות בנייה נקודתיות. אבל בניגוד לתוכניות דומות בעבר, הפעם החליטו בגופי התכנון לגייס את המינהלים הקהילתיים של השכונות לצורך עריכת כנסים ויצירת הליך מורכב של שיתוף הציבור. כך יוכלו להגיש בשבוע הבא לוועדה המחוזית, לצד התוכנית שגיבשה העירייה, גם מסמך תובנות והסתייגויות. הכוונה היא לאמץ את חלקן המכריע, ועל כן שהתוכנית לא תאומץ כלשונה אלא תזכה לשינויים, תוספות וניכויים.

את ההליך מרכז פורום המתכננים השכונתיים של החברה למתנ"סים ומנהל אותו האדריכל, ליאור שלם, מתכנן רובע מערב. "בכנסים שערכנו בשכונות צצו מאות הסתייגויות ושאלות שלכולן ביקשנו וקיבלנו תשובות. עכשיו אנחנו מרכזים את הכול במסמך אחד שיוגש לוועדה המחוזית", הוא אומר.

רחוב הרצל המחודש. הדמיה:  לשכת התכנון המחוזית

המדיניות המוצעת היא כללית וגורפת, אך יש צורך בשינויים והתייחסות נקודתית לאזורים ספציפיים לאורך התוואי, שבהם ייקבעו מגבלות. כך אפשר יהיה למנוע פגיעות מיותרות בנוף, למנוע סתירות מול תוכניות מתאר אחרות שבתוקף וכדומה.

חניה יצירתית

אחד מהנושאים היותר מורכבים שמדירי שינה מעיני התושבים החיים ליד מיזמי התחדשות עירונית הוא בעיית החניה. הבנייה המוצעת כיום במיזמי פינוי־בינוי בשכונות מציעה תוספת של מאות יחידות דיור במגדלים, בזמן שמקומות החניה ברחובות הסמוכים מוגבלים והעומס על התשתיות גדול.

בנושא הזה מציעה התוכנית החדשה שורה של פתרונות לא שגרתיים, כגון הכשרת חניונים תת־קרקעיים משותפים לכמה בניינים סמוכים. כך יפחתו עלויות הבנייה של החניות לכל יזם או קבלן וגם לא יתבזבז שטח יקר על כניסה ויציאה נפרדת לכל בניין. במגרשים קטנים במיוחד תיבחן האפשרות לחייב את הקבלנים לבנות חניון רובוטי ללא רמפה - שיטה שתצמצם את גובה החניון ומנצלת את השטח באופן מיטבי.

כמו כן העירייה, באמצעות חברת עדן שמנהלת את כל החניונים העירוניים, תערוך בדיקה מקיפה לאיתור שטחים 'חומים' המיועדים לבנייה עתידית של מבני ציבור. בחלקם יכשירו חניון שכונתי מרוכז. מעבר לכך ינסו בעירייה להרחיב גם לשכונות את היוזמה לחפירת חניונים מתחת לכבישים, כפי שנעשה בימים אלה לראשונה בפרויקט הכניסה לעיר מתחת לשדרות שז"ר.

משחק רדיוס

שאלה נפוצה שעלתה בלא מעט כנסים עם המתכננים השכונתיים היתה איך תשפיע התוכנית על המגרשים והבנייה בשורה השנייה, כלומר הרחובות הסמוכים שמאחורי שורת הבניינים הראשונה על צירי הרכבת.

נכון לעכשיו התוכנית החדשה נותנת תמריצים לפינוי־בינוי רחב היקף רק בבתים שנמצאים על ציר הרכבת הקלה. כך קורה שמטרים ספורים מאחורי התוואי עומדים מגרשים פנויים ומבנים שלא ייהנו כלל מההנחיות החדשות שיתקבלו, אף על פי שלכאורה הם יושפעו באותה מידה מהזמינות של הרכבת הקלה.

הרחובות האטרקטיביים

ואנשי המקצוע תמימי דעים שיש גם לתת תמריץ גם לתושבים שחיים במה שהם מכנים 'הקו השני'. "ברור לכולם שנושא הקו השני ייבחן וייכנס לתוכנית נוספת בשלב מאוחר יותר. יש בזה היגיון רב", מסביר שלם.

במהלך כינוסי התושבים בשכונות והעלתה בין השאר האפשרות לזנוח את המדיניות הקיימת לפיתוח קווי לאורך צירי הרכבת הקלה ולעבור למודל מעגלי של פיתוח על פי המרחק הרדיוסי מתחנות הרכבת. אחרי הכול ההצדקה לתוכנית היא ההנחה שליד מערכת יעילה להסעת המונים אפשר לצופף את הבינוי. לכן, נטען, נקודת ההתייחסות צריכה להיות תחנת הרכבת הקרובה ביותר. התושבים מסבירים שאין הצדקה לתת זכויות בנייה רבות על כל הציר, שכן בבניין שנמצא באמצע הדרך בין שתי תחנות רחוקות לא תהיה כל העדפה לנסיעה ברכבת הקלה. לפיכך צריך להגדיר את מדיניות הבנייה לפי המרחק מהתחנה הקרובה ביותר.

כך  ייראה רחוב טיפוסי לאורך הציר. הדמיה: לשכת התכנון המחוזית

הנושא הזה אכן סיפק למתכננים חומר למחשבה ויהיה חייב לזכות להתייחסות מקצועית בקביעת המדיניות העתידית. המתכננים יצטרכו למצוא את האיזונים הנכונים ולהכניס לתוכנית הכוללת התייחסויות ספציפיות למתרחש בשטח.

שלם: "אלו רק כמה דוגמאות מתוך למעלה ממאתיים הסתייגויות שעלו. ההליך נמצא בראשיתו, אבל לראשונה נותנים לתושבים את מלוא הידע והנתונים במטרה ליצור תמונה מלאה ולאפשר מעורבות בעיצוב תוכנית כה מכרעת, שתשפיע בעשרים השנים הבאות על כולנו. זה לא משהו שיראו מחר בבוקר אבל ההשפעה על התושבים כאן תהיה רבה".