בשנה האחרונה מסתמנת עלייה בכמות "מכרזי הדיירים" אשר מתפרסמים לבחירת יזם לצורך תכנון וביצוע פרויקטי פינוי-בינוי בירושלים.  בעבר, המוסכם בענף היה שהיזם מזהה פרויקט עם כדאיות כלכלית ו"בוחר" בדיירים. כיום, על פי הטרנד החדש - הדיירים הם שבוחרים את היזם ומבינים שהכוח, כלומר הקרקע, בידיהם וניתן להשיג תמורות גבוהות יותר ותכנון מיטבי אם מקבלים מספר הצעות. במקום להמתין ליזם שירצה לקחת על עצמנו את הפרויקט של פינוי-בינוי, בעלי הדירות הם אלו שלוקחים את המושכות לידיהם, בוחרים ביזם ומייצרים עבור עצמם את התנאים הטובים ביותר.

מי שפעילה מאוד בתחום מכרזי הדיירים זו המינהלת להתחדשות עירונית בירושלים הפועלת בחברת "מוריה". שני מכרזי דיירים כבר פורסמו לפרויקטים בקטמונים ח'-ט' ובחודשים הקרובים תפורסם פנייה נוספת לקבלת הצעות לפרויקט הענק ברחוב גולומב.

במסלול מכרזי הדיירים שמלווה על ידי המנהלת להתחדשות עירונית בירושלים ממנה המנהלת צוות מקצועי שתפקידו לערוך בדיקות התכנות ראשוניות ולהציע כיוונים ראשוניים לתכנון הפרויקט. במקביל ממנים הדיירים עו"ד מלווה לפרויקט, העובד בשיתוף פעולה עם הצוות.

צוות הפרוייקט כולל מנהל פרוייקט, שמאי אדריכל ויועץ חברתי. הצוות המקצועי עורך בדיקה שמאית לפרוייקט, מייצר חלופה תכנונית ראשונית המאושרת על ידי אגף תכנון עיר והועדה המחוזית וכן תסקיר חברתי ובו מידע והמלצות חברתיות.  במהלך התהליך מגובשות הסכמות בקרב בעלי הדירות לפרויקט הכנסת החברה היזמית מתבצעת לאחר שיש רוב מוחלט של בעלי דירות שתומכים  בתהליך 80-90% במרבית המקרים.

בסיום התהליך מנוסחת על ידי  בא כח הדיירים פנייה לקבלת הצעות מיזמים והדיירים מלווים על ידי המנהלת עד לבחירת חברה יזמית וחתימה על חוזים סופיים מולה.

אילוסטרציה. צילום: freepik

"פינוי-בינוי הוא תהליך שהרבה נרתעים ממנו", אומרת נועה אפיק-ריבוש מהמינהלת להתחדשות עירונית בירושלים, "למעשה הדיירים עומדים בפני סיכון גבוה, לכן העירייה רואה את הצורך לעמוד לצידם ולסייע לכם בכל הדרוש על מנת לייצר בסיס טוב והוליסטי ולצאת לדרך כשהם בטוחים ומוכנים".

ארגז הכלים שמספקת המינהלת להתחדשות עירונית בירושלים כולל:

תכנון המקובל על הרשויות

בחינה כלכלית

גיבוש הסכמות

גיבוש עקרונות חברתיים הנותנים מענים לצרכי הדיירים

בתהליך כזה מגדילים בעלי הדירות את כוחם בתהליך באמצעות התארגנות מראש. הם מגיעים עם הבנה וידע גדול יותר למפגש עם היזם ולמעשה מובילים את תהליך ההתחדשות בבניין שלהם. בתהליך כזה עשויים בעלי הדירות אף למקסם את התמורות שלהם באמצעות ניצול נכון של התחרות בין החברות היזמיות. גם האמון בתהליך גדל כאשר בעלי הדירות מרגישים כי הם בחרו בתהליך ועיצבו אותו באופן שמתאים להם.

"השליטה והבחירה עוברת אל הידיים של הדיירים, הם מגיעים מוכנים ועם ידע חשוב שמאפשר להניע את התהליך בצורה טובה, בטוחה ומהירה", מוסיפה נועה אפיק-ריבוש.

"תהליך של פינוי בינוי הוא תהליך מאתגר", אומר מידד מפרוייקט סן מרטין 19, "אחרי שנתיים של עבודה אנחנו כבר אחרי המכרז ובקרוב מאוד נקבל החלטה לגבי הקבלן שיבצע את הבנייה. ההחלטה לצאת למכרז דיירים בליווי של מינהלת להתחדשות עירונית היתה ההחלטה הטובה ביותר שעשינו. הם אלו שסיפקו עבורנו את רשת הביטחון והמידע הנדרש ועושים הכל על מנת לראות קודם כל את טובת הדיירים, כך שכל הנתאים ממוקסמים עבורנו".

"היועצים של "מוריה" ממינהלת פרויקט התחדשות עירונית עושים עבודה מצויינת", אומר אביב מפרויקט נוסף של פינוי-בינוי במסגרת מכרזי דיירים, "בנקודות מסויימות בהתארגנות של דיירים יש הרבה משברים ואי – וודאות מהסוג שעלול למסמס את כל התהליך. אנחנו, כנציגות דיירים, לא מגיעים מהתחום, ולכן הליווי שלהם היה קריטי בנקודות רבות שסייעו להתניע את המהלך ולהגיע למצב שאנחנו מצליחים להתקדם ולצלוח את הקונפליקטים שבדרך".

עו"ד ישי איצקוביץ, שמלווה את הדיירים בפרויקט פינוי בינוי ברחוב סן מרטין 19-21, עוסק בתחום כבר למעלה מ-16 שנה, אומר כי: "'מוריה' זה שינוי מרענן וייחודי בתחום פינוי-בינוי. הם יוצרים מפרט עבור הדיירים ומסוגלים לערב את כל גורמי המקצוע הנדרשים, כמו גם גורמים עירוניים, על מנת להעביר פרויקט שכזה בהצלחה. היועצים המקצועיים שעומדים לרשות הדיירים מאפשר יצירת מכרז דיירים מייטבי, שכולל גם אספקטים חשובים, כמו תכנון מוצלח ודגש על בנייה ירוקה, דברים שלא תמיד נותנים עליהם את הדעת. המעורבות שלהם והנוכחות שלהם, גם באספקט הלוגיסטי, מאפשר לייצר דיאלוג טוב בין כל הגורמים שרוקמים למעשה את התוכנית לפינוי-בינוי".

סן מרטין 23-25, אפריקה ישראל (הדמיה)

עו"ד יפעת ארנון, המלווה את הדיירים בפרויקט פינוי בינוי ברחוב סן מרטין 1 וכן מאות דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית אחרים אומרת: "בימים האחרונים פנינו לחברות יזמיות מהמובילות בארץ בהזמנה להציע הצעות לביצוע הפרויקט בסן מרטין 1, לאחר שנה וחצי של עבודה אינטנסיבית. הודות לשילוב הכוחות בעבודת הצוות המקצועי של המינהלת יחד עם הנציגות ואיתי כעו"ד הדיירים, ניתן היה להתגבר על חסמים קריטים בקידום הפרויקט והדיירים הם אלו שמציגים ליזמים תכנון ראשוני, טיוטת הסכם פינוי בינוי ודגשים לתחרות בין ההצעות. העוצמה המקצועית שניתנת לדיירים מיטיבה את התוצאה עבורם ומפחיתה את החששות וההתנגדויות". 

לאחר שמכרז הדיירים יוצא אל הדרך, זה השלב בו בוחרים קבלן. במקרה של פרויקט סן מרטין 23-25 נבחרה חברת אפריקה התחדשות עירונית. מדובר בפרויקט הכולל 34 יחידות קיימות אליהן יתווספו 104 יחידות דיור חדשות. "הליך המכרז התנהל בצורה מהירה ומסודרת, בליווי ב"כ הדיירים ונציגי המנהל. כבר בשלב ההתמודדות קיבלנו פירוט מסודר של שטחי הדיירים הקיימים והתכנון האפשרי המקובל על ועדת התכנון. מה שהקל על החברה לבצע ניתוח של העסקה באופן מיטבי. וכחלק מכך, גם מתן תמורה הגיונית ומוסכמת לטובת הדיירים", אומר איתן סדן, עו"ד וסמנכ"ל פיתוח עסקי אפריקה התחדשות עירונית, "בנוסף, ארגון הסכמות הדיירים מראש וקביעת תנאי ההסכם אפשרו סגירת הסכם משפטי מהיר מאוד החתמה של למעלה מ- 80% מהדיירים בטווח זמן קצר. וסופו המוצלח של התהליך קבלת אישור תב"ע בזמן שיא של שנה וחצי בלבד.  מה שמוכיח שיעילות התכנון וקבלת תמיכה מוחלטת ממוסדות התכנון בעירייה מביאים לכך,  שסופו של יום כל הצדדים יוצאים מרווחים מתהליך שכזה ".

"מדובר במסלול שאידיאלי גם לדיירים וגם ליזמים. מצד אחד, הדיירים מקבלים שקט וגיבוי מקצועי של גוף ציבורי שאין לו אינטרס אישי או כוונת רווח. המינהלת אינה גוזרת קופון על הפרויקטים למעט החזר הוצאות, מהצד השני, היזמים מקבלים "חבילה" מסודרת שכוללת תכנון ראשוני מוסכם, כדאיות כלכלית והכי חשוב- דיירים מיוצגים, מאורגנים שיודעים מה הם רוצים". מסכם עמית פוני- קרוניש, ראש המינהלת להתחדשות עירונית בירושלים.