טלביה. הספקולנטים מתחילים להגיע. צילום: שלומי כהן

הסכמי החכירה מתקרבים לסיומם והמחירים יורדים: צניחה במחירים של יחידות דיור באזורים מבוקשים מאוד בירושלים. אחרי עשרות שנים שבהן הצליחו לדחוק את הנושא אל מתחת לשטיח ולהרגיע את הקונים הישראלים ואת המשקיעים מחו"ל, נושא הדירות הנמצאות על קרקעות כנסייה עולה לכותרות, וביחס הפוך - המחירים יורדים. מה שנראה רחוק מאוד לפני עשור או יותר הפך לחכירה לעוד 15, 20 ו־30 שנה בלבד. במילים אחרות: אם קונה יודע כי בעוד 20 שנה ייאלץ להעביר לכנסייה היוונית סכום נכבד כדי להאריך את החכירה, המוכר ייאלץ לקצץ מהמחיר, והרבה. כמה בדיוק: על פי העסקאות המוצגות לצד הכתבה, מדובר בירידות של עד 30 אחוז.

התקרבות סיום מועד החכירה הביאה לטלטלה של ממש בחלק מהאזורים בשכונות כגון טלביה וניות, חלקים מרחביה וכן שני בניינים ברחוב הפלמ"ח. הנושא הכניס גם שחקנים חדשים לזירה, ובהם מעין מתווכי נדל"ן, שרוכשים מהכנסייה את הזכות לנהל משא ומתן עם בעלי הדירות לקראת סיום מועד החכירה.

ראשי הכנסייה היוונית. בידיים שלהם. צילום: אוהד צויגנברג

כמו כן, קבוצות הנדל"ן החדשות ומכירה של זכויות החכירה, ובכמה מקרים אף את הקרקע עצמה, הפכו את כל הנושא לתפוח האדמה הלוהט של שוק הנדל"ן בעיר. מה עוד שמדובר באזורי הביקוש היקרים ביותר: חלקים מרחביה, טלביה וניות, וכמו כן שני בניינים לאורך רחוב הפלמ"ח.

צלצול פעמוני הכנסייה

בכמה אזורים בעיר כבר שומעים מדי יום את צלצול פעמוני הכנסייה. בינתיים מדובר ברעש חלש ועמום, לא מאוד מפריע ולא ממש מאיים, אבל העובדה שהכנסייה היא בעלת האדמות המדוברות משפיעה יותר ויותר. עכשיו כבר אין ספק: לנוכחות הכנסייה, לפחות בתחום הנדל"ן, יש השפעה דרמטית על השוק והיא לא מתכוונת להיעלם. מי שניסה להתעלם מכך ולראות בנושא חכירת האדמות מהכנסייה מעין פיקנטריה ירושלמית למדריכי טיולים, התעורר בוקר אחד כשהקרקע נשמטת מתחת לרגליו, פשוטו כמשמעו.

השמאי קובי ביר:"קונים תמימים ששילמו בשנים האחרונות מחיר מלא על דירה הנמצאת על קרקע של הכנסייה שוקלים לתבוע את עורכי הדין שייצגו אותם על רשלנות מקצועית"

יו"ר לשכת המתווכים למקרקעין ירושלים, איציק לוי, מעריך את הירידה בערך הדירות שעל קרקע הכנסייה ב־30 אחוז לכל היותר. עורך הדין ושמאי המקרקעין קובי ביר, שמתמחה בנושא, אומר שקונים תמימים ששילמו בשנים האחרונות מחיר מלא על דירה שנמצאת על קרקע של הכנסייה שוקלים לתבוע את עורכי הדין שייצגו אותם  על רשלנות מקצועית. הסיבה: אלה לא הזהירו אותם לכאורה ולא העניקו להם תמונת מצב מלאה על המשמעות והסכנות האורבות בעקבות קניית נכס שעומד על קרקע שהוחכרה מהכנסייה.

פחד ואי-ודאות

בשנה האחרונה אי־הוודאות והפחד מירידת הערך בלטו במיוחד בשוק. המחירים צנחו והספקולנטים והמהמרים חגגו. המתווכת ירדנה שנק מסוכנות סנצ'ורי 21: "כשדירה בטלביה ברחוב ז'בוטינסקי מול מלון ענבל נמכרת במחיר של יחידה בעלת שטח דומה בארמון הנציב, אז ברור שמשהו דרמטי קרה כאן. נכנסים מהמרים שלוקחים סיכון. אני עצמי עשיתי מספר עסקאות על קרקע של הכנסייה, אבל הכלל המנחה שאימצתי לי הוא לא להיכנס לעסקאות בנכסים שהחכירה מול הכנסייה היא ישירה וקק"ל או המדינה אינם באמצע. אם החכירה היא חכירת משנה דרך קק"ל הסיכון קטן יותר ויש יותר ביטחון ושקט לרוכשים. במקרה שהחכירה נעשית באופן ישיר מול הכנסייה מדובר בעיסקה יותר בעייתית, והצפי הוא שנכס זה יישאר זמן רב יותר בשוק".

הבניין ברחוב מנדלי 10. צילום: עמית שאבי

לוי מחזק את דבריה של שנק: "במקרה שמדובר בדין ודברים מול קק"ל זו התנהלות יותר בטוחה, מעבר לכך שיש להם אופציה רשומה בכתב לקבל תקופת הארכה נוספת לחכירה. זה כמובן לא יהיה בחינם ויש כל מיני פרמטרים לעריכת התשלום לבעל הנכס, אבל בתום תקופת החכירה, ככל הנראה, יוארך החוזה. במקרה של חכירה ישירה מול הכנסייה לא נרשם בהסכמים כלום בנוגע למה שיהיה בתום התקופה, כך ששם אי־הוודאות גדולה והכול באמת פתוח".

מימין לשמאל: לוי ועו"ד ביר

עוד נושא בעייתי לא פחות הוא המשכנתאות, שהרי כמעט כל עיסקת נדל"ן שנעשית כיום מסתמכת על הסיוע מהבנקים. שנק: "במקרים של קרקע בחכירת הכנסייה הנוהל הוא שהבנק שולח מעריך לנכס והוא מחשב סיכונים כדי להבטיח את הגוף הפיננסי. אותו מעריך סיכונים יכול להיות מאוד מחמיר לרעת הרוכש. זהו עוד היבט בעייתי שחייבים לקחת בחשבון ולדעת מראש".

ממשלה, הצילו

עכשיו, אם ה'סלט' היווני־אורתודוקסי של הכנסייה בשוק הנדל"ן הירושלמי אינו מספיק, כולם מצפים גם להתערבות של הממשלה. ח"כ רחל עזריה כבר מנסה לקדם חקיקה בנושא, וגם ארגון השמאים הארצי פותח חזית עם יוזמה משלו, שלטענתם המלומדת עשויה להציל ולהרגיע את הבלגן ואת אי־היציבות בשוק.

המתווכת ירדנה שנק: "כשדירה בטלביה ברחוב ז'בוטינסקי מול מלון ענבל נמכרת במחיר של דירה בעלת שטח דומה בארמון הנציב, ברור שמשהו דרמטי קרה כאן"

ביר: "ההצעה להפקיע את כל הקרקעות אינה ריאלית ובוודאי אינה ישימה. מעבר לכך שהכל נעשה כחוק וכל העסקאות שבוצעו למכירת זכויות הכנסייה ליזמים פרטיים תקפות, קיימת כאן זכות הקניין. שינוי כזה פשוט לא יעבור את בית המשפט. ההצעה שלנו היא לחדש חכירה לתקופה של מאה שנים נוספות, כשייקבע גרף לתשלום, מפתח מסוים לתמורה שתקבל הכנסייה. מי שמעוניין לממש כבר עכשיו את ההארכה הזאת יוכל לעשות את זה תמורת התשלום שעליו יוחלט".

אחת ההשלכות של התקרבות מועד סיום החכירה קשורה לתופעת ההתחדשות העירונית. מבנים על קרקע של הכנסייה אינם עוברים התחדשות שכן ליזמים לא משתלם לעשות זאת וגם בעלי הדירות אינם ששים להשקיע כסף רב על נכס שכבר בעוד שני עשורים יילקח מהם. בגלל זה העירייה מפסידה כסף רב מהיטלי השבחה, דבר שלא יקרה אם תקודם הצעת השמאים.

מה קורה בשטח? עסקאות אחרונות

*דירה בשטח של 90 מ"ר ברחוב ז'בוטינסקי 6 נמכרה תמורת 2.36 מיליון שקל. היחידה צריכה לעבור שיפוץ (סנצ'ורי 21).

*יחידה דומה בשטח של 90 מ"ר, אף היא ברחוב ז'בוטינסקי המבוקש, נמכרה ב־2.1 מיליון שקל. גם היא זקוקה לשיפוץ (סנצ'ורי 21).

*דירה בשטח של 115 מ"ר ברחוב ז'בוטינסקי נמכרה עבור 3 מיליון שקל. היחידה עברה שיפוץ (סנצ'ורי 21).

*ברחוב ניות נמכרה דירה חזיתית ששטחה מאה מ"ר, עם מרפסת של 50 מ"ר,  תמורת 2.6 מיליוני שקלים. ליחידה זכויות בנייה ל־40 מ"ר נוספים. במקרה הזה היחידה נמצאת על קרקע של הכנסייה בחכירת משנה של קק"ל, שמסתיימת ב־2051.

*ברחוב מנדלי מוכר ספרים 10 בטלביה נמכרה יחידה ששטחה מאה מ"ר תמורת 2.15 מיליון שקל. מדובר בדירה שנמצאת בחכירת משנה של קק"ל מהכנסייה. הבעלים דרשו עבורה בתחילה 2.15 מיליון שקל, וירדו בעקבות מועד סיום החכירה.