נחלאות: דגש על דירות קטנות. צילום: חיים צח

1. בסוף זה קורה: התוכנית המהפכנית לאחד מהאזורים החשובים והמבוקשים ביותר בירושלים נכנסה לתוקף. לאחר שנים של דיונים קיבלה תוקף תוכנית האב לדרום נחלאות, שמשמעותה בינוי בהיקפים גדולים על שטח מצומצם יחסית של 138 דונם.

התוכנית הופקדה עוד בשנת 2015 על ידי העירייה, וכוללת בתחומה את השכונות ההיסטוריות זיכרון אחים, נווה בצלאל ונחלת צדוק בירושלים. היא תחומה ממזרח על ידי רחוב שמואל הנגיד, ממערב על ידי שדרות בן צבי, מדרום  על ידי הרחובות נרקיס והגר"א ומצפון על ידי רחוב בצלאל.

למעשה, תוכנית האב זכתה לאישור בתנאים בפברואר 2016, אך בעקבות עתירות של לא מעט בעלי קרקע, רק עכשיו היא נכנסת לתוקף.

על פי התכנון, התווספו לדרום השכונה כמות של 700 יחידות דיור, 240 מהן יהיו קטנות, כדי לאפשר את רכישתן בידי זכאי משרד השיכון.

2. בנייה בע"מ: מדובר בתוכנית יוצאת דופן, לא רק מבחינת היקף הבנייה יחסית לשטח, אלא גם ממתחם שעליו לא מעט הגבלות שימור בגל העובדה כי נחלאות היא שכונה היסטורית.

הצורך בשימור עלול ליצור קשיים ביחס לפרויקטים עתידיים של חיזוק מבנים וניצול זכויות בניה מכוח תמ"א 38, במבנים רבים הכלולים בשטח התוכנית. עם זאת, אישורה אכן מעניק תוספת לא מבוטלת של זכויות בנייה ויחידות דיור.

אחד מהמשפטנים שייצג בעלי זכויות בשטח של דרום נחלאות הוא עו"ד גלעד שמעון ממשרד צבי שוב. לדבריו, "במסגרת עתירות מנהליות שהוגשו לאחר שהתוכנית אושרה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, הועלו טענות על ליקויים באופן פרסומה של התוכנית. התוצאה היתה החלטה שהתקבלה לפני מספר חודשים בוועדה המחוזית על הוצאת חלק קטן משטח התוכנית. בעלי הנחלות במקום, שהיו אמורים לזכות באחוזי בנייה ששווים הון, מצאו עצמם ללא זכויות, לפחות לא מתוקף תוכנית אב. מאידך גיסא, הוצאת המתחם הבעייתי מחוץ למיזם סללה את הדרך לכניסת התוכנית לתוקף".

3. כך זה יעבוד בפועל: השטח הקטן ממילא של דרום נחלאות חולק למספר אזורי מגורים. לדוגמה: באזור מגורים 2א' ניתן יהיה לבנות עד ארבע יחידות דיור במתחם של שליש דונם. על מגשר גדול יותר, ששטחו בין 300 ל־549 מ"ר, ניתן יהיה להכשיר בין ארבע לעשר יחידות דיור. צפוף כבר אמרנו? כאשר מדובר על חלקה ששטחה מעל 550 מ"ר, הרי שבאזור 2 א' נחייבים לבנות לפחות שש דירות.

במתחם הצמוד, המכונה בתוכנית "אזור מגורים חדש 3", ניתן במגרשים הבינוניים (300-549 מ"ר) לבנות מקסימום של שמונה דירות, ואילו בגדולים (מעל 550 מ"ר) לפחות ארבע יחידות דיור ודירה נוספת על כל 70 מ"ר מעל מגרש ששטחו 500 מ"ר.

באזורי המגורים הנוספים המצב דומה. עם זאת, בעת הגשת התוכנית המפורטת, נושא השימור ייבחן, ועל היזמים יהיה להתמודד מולו.

4. הולכים על קטן: כאמור, חלק לא מבוטל מהבנייה החדשה תהיה של דירות קטנות. צעד זה בא למנוע מצב של בנייה בזבזנית וכן לאפשר רכישה של דיור 'בר השגה'. כך, התוכנית ובעת במפורש כי יהיו 'יחידות דיור בשטח מוגבל', כאשר הכוונה לדירות ששטחן אינו עלה על 75 מ"ר.

לידיעת היזמים: בכל היתר שמכיל תוספת של חמש יחידות דיור ומעלה, תחויב שאחת מהן לפחות תהיה בעלת 'שטח מוגבל'. כמו כן נקבע כי תתאפשר הקמה של יחידות דיור קטנות במיוחד של עד 45 מ"ר, עם צ'ופר גדול: הדירות הללו ייספרו בנוסף ליחידות הדיור שמהוות את הגדלת זכויות הבנייה. ההגבלה: מספרן יהיה עד 50 אחוז מסך יחידות הדיור המוצעות בתוכנית בנייה פרטנית זו או אחרת.

אגב, כיום נחלאות עשירה יחסית בדירות כגון אלו, אולם מהסיבות הפחות טובות: תאוות בצע של בעלי יחידות שמחלקים אותם ליחידות כמה שיותר קטנות כדי להפיק תשואה מקסימאלית. נראה שהכוונה בבניית דירות כה קטנות היא לאפשר הכשרת מרקמים דומים (אך חדשים ומודרניים) לקיימים.

5. כוננות Air BNB: תוכנית האב תאפשר להפעיל מספר גדול של צימרים בדרום נחלאות. למעשה, כמעט כל דירת מגורים ניתן יהיה להסב ליחידות אירוח, כפי שהם נראים בתוכנית. עם זאת, על היזם לקחת בחשבון שיחידת האירוח תבוא על חשבון זכויות הבנייה ליחידת מגורים. תנאים נוספים: ניתן יהיה להפעיל צימר אך ורק בבניין שבו קיימות שתי יחידות דיור למגורים, אשר הן מאוכלסות. כמו כן אסור יהיה להשתמש ביחידת האירוח למגורי קבע. וישנם שני תנאים נוספים: הראשון קובע כל גודל יחידות באירוח ינוע בין 35-50 מ"ר נטו וכי היא חייבת לכלול חדר שירותים. בנוסף היזם ייאלץ להכשיר עבורה כניסה נפרדת.