רחביה, נחלאות ומרכז העיר. קו הרקיע משתנה. צילום: מלני פנטון

ירושלים של מעלה? ממש לא. כך לפחות עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על בניית מגדלים בערים הגדולות ובערים נוספות בארץ.

על פי הנתונים, ירושלים נמצאת כמעט בתחתית הרשימה של הערים המובילות בבניית מגדלים. כך, כיום נבנות בה 415 יחידות דיור בלבד בבניינים של יותר מ־16 קומות, מהן 69 דירות במגדלים של 20-16 קומות ועוד 346 יחידות דיור בגורדי השחקים (מעל 21 קומות).

על פי הנתונים, שליקט האדריכל גיא מילוסלבסקי בהתבסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), תל אביב מובילה את הרשימה עם קרוב ל־5,500 יחידות דיור שנבנות במגדלים של 16 קומות או יותר.

מהנתונים עולה כי במקום השני נמצאת נתניה, עם 1,912 דירות שנבנות במגדלים של יותר מ־16 קומות, מהן 1,276 דירות במגדלים של יותר מ־21 קומות. ובמקום השלישי פתח תקווה, שבה נבנות כיום 1,416 דירות במגדלים של יותר מ־16 קומות. היקף הבנייה לגובה בשלוש הערים הללו עולה על ירושלים במאות אחוזים.

למעשה, מדובר במגמה הולכת וגדלה, כאשר נכון לסוף המחצית הראשונה של 2017 נמצאות בבנייה פעילה 18,798 דירות במגדלים של 16 קומות ומעלה, שהן 15 אחוז בלבד מסך הדירות שנמצאות כיום בבנייה פעילה. מדובר בעלייה של קרוב לשישית לעומת שנת 2016, אז עמד שיעור הבנייה של דירות במגדלים של יותר מ־16 קומות על 13 אחוז.

היסטוריה 'נמוכה'

כאשר מסתכלים על הטווח הארוך - מ־1995 עד לשנה הנוכחית - ירושלים ממשיכה להציג שיעור נמוך של בנייה לגובה יחסית לערים הגדולות האחרות. ב־22 השנים האחרונות נבנו בעיר כ־4,000 יחידות דיור בלבד במגדלים של 16 קומות ומעלה, לעומת יותר מ־15 אלף יחידות דיור במגדלים שנבנו בנתניה באותה תקופה. במקום השני נמצאת תל אביב עם שיעור דומה לזה של נתניה.

התוצאות בירושלים אינן מפתיעות אם ניקח בחשבון את המדיניות שהיתה נהוגה כאן בשנות ה־80, ה־90, ואפילו בראשית המילניום. תוכניות רבות למגדלים נגנזו בגלל החשש מפגיעה בקו הרקיע של העיר. למעשה, עד לפני כעשור היה אפשר לספור על אצבעות כף יד אחת את המגדלים הגבוהים בבירה, שהידועים בהם שימשו לאו דווקא למגורים - כמו מלון הילטון (כיום קראון פלזה) בכניסה לעיר או מגדל העיר ברחוב המלך ג'ורג'.

המדיניות ביטאה רגישות גבוהה בנוגע להקמת מגדלים באזור מרכז העיר, בגלל החשש מהסתרת העיר העתיקה. עם זאת האצבע על ההדק במה שקשור לאישור להקים מגדלים היתה קלה יותר בשכונות קצה כגון רמות, פסגת זאב וגילה. אבל גם בהן לא הוקמו מגדלים גבוהים במיוחד.

קראון פלזה ירושלים. מהמגדלים הראשונים. צילום: שלומי כהן

מי שסדקו את המדיניות הזו היו 'מגדלי ירושלים' - פרויקט היוקרה שנבנה ברחוב רבי עקיבא. המגדלים הגבוהים האלה הבטיחו את האטרקציה שהפכה נפוצה בינתיים: נוף אל העיר העתיקה. כיום המדיניות השתנתה משמעותית, ככל שהתברר הצורך בתוספת מיידית של היצע לשוק המגורים הלוהט של ירושלים, לצד בנייה צפופה במתחמים קטנים יחסית כדי לשמר מקסימום של שטחים ירוקים. מאז החלו לצוץ מגדלים רבים דווקא במרכז העיר, ובייחוד ברחוב הנביאים ובסביבתו הקרובה. הבנייה הזאת מושכת במיוחד משקיעים מחו"ל, בגלל האפשרויות הנופיות (העיר העתיקה בעיקר) והקרבה היחסית לכותל.

לצד זאת החלו להתגבש יותר ויותר יוזמות של מגדלים גבוהים באמת במקומות 'מפתיעים'. כאלה הם מגדלי ציון - פרויקט יוקרה שנבנה בקטמונים, לא הרחק מבית הספר דנמרק. ואם כבר מדברים על מיזמים יוצא דופן, אז ירושלים נושאת עימה טראומה לא קטנה בנושא הבנייה לגובה מאז פרויקט הולילנד. לפיכך כל תוכנית לבנייה גבוהה נבחנת בשבע עיניים, בייחוד מבחינת הבולטות שלה בנוף ושבירת קו הרקיע, וגם העומס הצפוי על התשתיות בסביבת המגדלים.

תרומה גדולה לבנייה לגובה תבוא מכיוון תוכניות פינוי־בינוי. לא מעט מיזמים כאלה כאלה מתוכננים בדרום העיר וצפויים להתרחב לשכונות רבות שהבנייה בהן ישנה יחסית ודורשת שיפוץ

המדינות החדשה מאפשרת להקים מגדלים רבים, במיוחד ליד קווי הרכבת הקלה. בהתאם לכך נבנים ברחוב יפו, סמוך לשוק מחנה יהודה, שני מגדלים גבוהים. הציפייה היא שהבנייה לאורך תוואי המסילה, במיוחד בשל ההקלות שנותנות הרשויות באחוזי הבנייה, תביא למתקפת מגדלים.

תרומה גדולה לבנייה לגובה תבוא מכיוון מיזמי ההתחדשות העירונית, ובמילים אחרות פינוי־בינוי. לא מעט מיזמים כאלה מתוכננים בדרום העיר (בעיקר בקרית יובל) וצפויים להתרחב לשכונות רבות שהבנייה בהן ישנה יחסית ודורשת שיפוץ.

ההיבט החרדי

המגזר החרדי זקוק במיוחד לדירות חדשות, ואכן בעשור האחרון מוקמים מיזמים רבים עם בניינים גבוהים יחסית בשכונות רוממה ובית ישראל. אבל יש גם בעיה - רבים במגזר רואים בעיה גדולה בבנייה לגובה, שכן המהדרין במצוות הדת אינם נוהגים להשתמש במעליות שבת. בשל כך, מתחם שנלר, שנותר אחד המקומות האחרונים לבנייה בלב גאולה, אומנם יכלול מאות יחידות דיור חדשות אך לא יהיו בו מגדלים גבוהים במיוחד, בין השאר בגלל סוגיית מעליות השבת.

התוצאה של המדיניות הזו היא מחסור כבד בשטחים ירוקים בשכונות החרדיות, ובכלל זה גני משחקים ציבוריים, דווקא לציבור ששיעור הצעירים בו גבוה במיוחד.