המושבה הגרמנית. צילום: שלומי כהן

תשואה נמוכה והשקעה גבוה: רוב הבתים הייחודיים של המושבה הגרמנית נמצאים בידי בעליהם הוותיקים, או תושבי חוץ מבוססים שגרים בהן או מחזיקים בהן כדירות רפאים לחגים. השוק להשכרה בשכונה מצומצם יחסית וכולל בעיקר את הבתים החדשים בשולי השכונה, כמו מתחם גני קטמון, רחוב גד והמושבה האיטלקית על גבול רחוב רחל אמנו.

מי שמחפש תשואה גבוהה לנכס להשכרה יקבל תמורה גבוהה יותר בשכונות הפריפריה או בשכונות הפחות מבוקשות של העיר, כמו עיר גנים וקרית מנחם. האקזיט האמיתי במושבה הגרמנית טמון בתחזית לעלייה במחיר הנכס, כך שמדובר בסדרי גודל שונים לגמרי מתשואה על שכירות. המגזרים הדומיננטיים בשוק השכירות הם תושבי חוץ רווקים שמחפשים שידוך או שהגיעו לארץ ללימודים לתקופה מוגבלת, וכן משפחות מבוססות ומשפרי דיור שהשכירות במושבה היא שלב ביניים זמני עבורם עד שיאתרו נכס לקנייה באזור.

מוסדות בולטים: במושבה נמצאים בית הספר אדם, מוזיאון הטבע, קולנוע סמדר ופארק המסילה. עד לאחרונה פעלה בשכונה גם בריכת ירושלים, שנסגרה ועתידה להיפתח מחדש במתכונת מצומצמת בעתיד.

נגישות: נושא התחבורה עומד כיום בעין הסערה במושבה בגלל התוכניות לעברת הקו הכחול של הרכבת הקלה בציר עמק רפאים – צעד שמרבית התושבים והסוחרים באזור מתנגדים לו. מעבר לכך, באותו ציר עוברים כיום כמה קווי אוטובוס עורקיים, ואילו הרחובות הצדדים שקטים ואין בהם תחבורה ציבורית בכלל.

שוק השכירות: תחום השכירות במושבה הגרמנית קטן בהיקפו אך משמעותי ואיכותי. דירות להשכרה על רחוב עמק רפאים הן מצרך נדיר ששכרו בצידו. משפחות מבוססות, אנשי הסגל הדיפלומטיים של קונסוליות זרות, ונציגים של חברות בינלאומיות מתגמלים בעין יפה מתווכים שמאתרים עבורם נכס שעונה בדיוק לדרישותיהם.

גלעד דיין ממשרד התיווך 'ים נדל"ן: "מדובר במלאכה לא פשוטה ושוכרים רבים מוכנים לחכות פרק זמן ארוך עד למציאת הדירה המבוקשת. כמו כן, אין בשכונה כמעט זוגות צעירים ויש בה רק סטודנטים בודדים".

מחיר ממוצע: דירת 3 חדרים תוצע להשכרה ב־4,500 שקל בנכס ששוויו 3-2.4 מיליוני שקלים. 4 חדרים כבר יעלו 9,000 שקל בנכס ששוויו 4-3.2 מיליוני שקלים, ומחיר דירת 5 חדרים כבר קופץ ל־14 אלף שקל בנכסים של 4.5 מיליון שקל ומעלה.

עסקאות אחרונות: דירת 3.5 חדרים משופצת בקומת הקרקע ברחוב רחל אמנו הושכרה ב־5,600 שקל לחודש. דירת 4 חדרים בגני קטמון עם חניה ומחסן הושכרה ב־7,000 שקל, וברחוב המגיד הושכרה דירת 3 חדרים עם מרפסת ב־4,600 שקל לחודש

ועוד משהו: אם אכן תאושר התוכנית למעבר הרכבת הקלה בעמק רפאים, אופי השכונה ישתנה בהכרח. בתקופת העבודות סביר להניח שמחירי השכירות באזור יירדו.