הליקויים בדירות. צילום: יואב דודקביץ'

דיירי פרויקט המגורים בהר חומה של 'האחים אוזן חברה לבנייה', שקיבלו לידיהם את הדירות עוד לפני כעשור, התבשרו בשבוע שעבר כי יפוצו כספית על ידי חברת הבנייה. בית המשפט: "הדיירים זכאים לפיצוי כספי בגין ליקויי הבנייה, כמו גם בגין ירידת הערך שנגרמה בגינם".

פסק הדין התקבל בשבוע שעבר בבית המשפט המחוזי ועסק בתביעה הדדית בין בעלי החברה לבין יותר מ־50 דירות בשישה בניינים בפרויקט. הוא קבע כי חברת הבנייה תחויב לשלם פיצוי כספי לדיירי הדירות בעקבות ליקויי הבנייה וירידת ערכן של הדירות.

האחים אוזן בהתקפה

לטענת חברת האחים אוזן, לאחר מסירת החזקה בדירות ביצעו הדיירים בחלקן הארי שינויים ותוספות ללא היתר, בלא ידיעתה ובלא אישורה. עיקר הכוונה היתה להסיר קיר חוצץ בין שטח המגורים למחסן צמוד ולהפוך אותו לשטח מגורים. כמו כן טענו בחברה כי הדיירים ביצעו הרחבת מרפסת שירות על חשבון מסתור כביסה והגדלת שטח המרפסת

צילום: יואב דודקביץ'

בתובענה שיזמה החברה נטען כי שינויים אלו גרמו נזקים למבנים ולדירות וייתכן שהם אף מסכנים את יציבותם. עוד נטען כי ההרחבות והשינויים הללו מסכלים את רישום הבניינים כבתים משותפים. לפיכך תבעה החברה סעד לשם פטור מאחריות לנזקים שיגרמו התוספות, לרבות ליקויים בדירות הפרויקט, וכן פטור מאחריות לרישום הדירות, אשר לטענתה הוא בלתי אפשרי בשל חריגות הבנייה שביצעו הדיירים

הדיירים משיבים מלחמה

עשרות הדיירים מצידם פעלו מיד בשני מישורים - תביעה שכנגד ותביעה עצמאית. הטענה העיקרית שלהם היא כי מדובר בתובענה טקטית שהוגשה מטעם החברה שלא בתום לב, לשם הגנה מפני תביעות שידעה כי צפויות נגדה בגין ליקויי בנייה חריפים. רוכשי הדירות טענו כי חברת האחים אוזן היא שתכננה את הבניינים מראש כך שההרחבות והתוספות יתאפשרו ובעת שיווקם גם ציינה כי קיימת אפשרות להרחבות ותוספות. עוד נטען כי אין כל קשר בין ההרחבות הללו לבין ליקויי הבנייה, שנובעים מבנייה לקויה. הדיירים דרשו פיצוי כספי בגין העלויות הכרוכות בתיקון הליקויים וגם עקב עוגמת הנפש בגין עשר השנים שחלפו

ומה אמר המומחה?

בהסכמת הצדדים מונה מומחה לבדיקת הטענות בתחום ההנדסי, והוא מצא כי אכן קיימות לדירות תוספות והרחבות ללא היתר, אך נראה כי אלו תוכננו מראש בעת הקמת הפרויקט. עוד הוא קבע כי התוספות הללו לא גרמו נזק לבניינים וליציבותם. באשר לליקויים הפרטניים שלהם טענו הדיירים, בחלק מן המקרים טענת הדיירים התקבלה ובמיעוטם לא. דבריו של המומחה על אודות חלקה של חברת האחים אוזן בתכנון התוספות מלכתחילה נתמכו בעדויות הדיירים על מגעיהם לפני רכישת הדירות. העדים מטעמה של חברת הבנייה מסרו דברים כלליים בנוגע לשינויים והרחבות והכחישו את הטענות ללא התייחסות פרטנית. כמו כן מצא המומחה כי קיים כשל מערכתי באיטום מעטפת הבניינים ויהיה צורך לבצע תיקון סביר של הכשל זה.

לאחר ששופטת בית המשפט המחוזי תמר בזק־רפפורט שמעה את הראיות והטענות היא דחתה את תביעת 'האחים אוזן' וקיבלה את תביעת הדיירים, בכפוף לסייגים נקודתיים מסוימים

על פי פסק הדין, התמונה שעולה מן הראיות היא ש'האחים אוזן' אכן הציעה לדיירים דירות שלצידן חללים ומחסנים המאפשרים להגדיל את שטח הדירה בפועל לאחר קבלת טופס 4 וזאת שלא כדין. עוד ציינה השופטת בפסק הדין כי ההרחבות בוצעו ברוב המקרים בידי הקבלן המבצע או מטעם מנהלי עבודה בשטח שפעלו מטעם החברה וכי לא הוכח אילו מן הליקויים הרבים שלהם טענו הדיירים נובעים מההרחבות והשינויים

באשר לטענת 'האחים אוזן' כי לא ניתן לרשום את הבניינים כבתים משותפים בשל השינויים וההרחבות - בפסק הדין נטען כי בהסכמת 'האחים אוזן' והדיירים מונה נאמן למטרה זו אשר רשם את הבניינים כמשותפים וכי על מנת לבצע שינוי ברישום יש לפנות ללשכת הרישום ואין מניעה לבצע את התיקון

בכל הקשור לליקויי הבנייה, מומחה בית המשפט אישר את עיקרם, ולפיכך על החברה לשאת בהוצאות הנחוצות לביצוע התיקונים כפי שהעריך אותם המומחה, וגם בנוגע לכשל באיטום הקירות החיצוניים.

"במהלך ההליך הושמעו מטעם האחים אוזן עמדות מתחלפות באשר לרצונם לבצע את התיקונים בעצמם. סבורה אני כי אין לקבל דרישה זו בשלב מאוחר זה, במלאת כעשור למסירת החזקה בדירות. לאחים אוזן ניתנו די הזדמנויות לבצע את התיקונים, ומשלא נוצלו הזדמנויות אלו פקעה זכותה", פסקה השופטת בזק־רפפורט, והוסיפה: "הדיירים זכאים לפיצוי כספי בגין ליקויי הבנייה, כמו גם בגין ירידת הערך שנגרמה בגינם".

עו"ד אריה תוסייה־כהן שייצג את מרבית הפרויקט נמסר כי, "בסופו של דבר לאחר מסע התלאות של הדיירים הם סוף סוף זכו לקרן אור. בית המשפט הכיר בטענות שלהם כמעט ללא יוצא מן הכלל". 

ממשרד עורכי הדין כץ מרציאנו שייצגו חלק מדיירי הפרויקט נמסר כי, "פסק הדין מוכיח שבית המשפט עומד לימין האזרח הפשוט במאבקו מול הקבלנים העשירים, ולא ייתן יד לרמיסת זכויותיו".

מעו"ד רוני-יאיר זילכה המייצג את חברת 'האחים אוזן': "בפסק הדין ביהמ"ש טעה בהטלת הנטל, ובא חשבון עם אוזן כדי שהיא תוכיח שלא היא ביצעה את עבירות הבנייה בו בזמן שבפרוטוקולים מתומללים ומוקלטים העידו הדיירים באופן ברור שהם עצמם פנו לקבלנים מטעמם ובנו את החריגות

טעויות משפטיות אלו יעמדו לפני ערכאת הערעור, ואוזן תשקול לפנות לרשויות המוסמכות כדי לבצע ביקורות בבתי הדיירים. פסק הדין אינו חלוט, על כל המשמעויות המשפטיות לכך".