בת צור. צילום: יואב דודקביץ'

הקרב על הבית: מועד סיום החכירה מתקרב והולך, הלחצים מתגברים ועכשיו חלק מהדיירים שעומדים במרכז משבר קרקעות הכנסייה היוונית נחשפים. מההצעה שהוגשה לרכישת הדירה בעיצומה של השבעה על אבי המשפחה ועד למאבק להלאמת הקרקעות.

נסענו בסוף השבוע במכונית עם נאווה בת צור, שמובילה כיום את המאבק מטעם התושבים. בת צור מראה לנו עשרות בתים, כולם ברחובות מבוקשים במיוחד, שבעוד 17, 30 או 50 שנה (בהתאם להסכם החכירה של כל מתחם) יעברו לרשות היזמים שרכשו את הזכויות על הקרקע מהפטריארכיה.

ברחוב דוד המלך היוקרתי, לדוגמה, היא מצביעה על ארבעה בניינים. הסיור ממשיך וכמעט אין רחוב שאין בו לפחות בניין אחד שנבנה על אדמות כנסייה. פינסקר, רחל אמנו, כובשי קטמון, אלקלעי, הפלמ"ח, אחד העם ועוד רבים וטובים, עד לשכונת סן סימון שבה גרה בת צור עצמה. "מיפינו עד כה כאלף בתי אב, אבל בטוח שיש יותר. אנחנו לא יודעים אם כל הבניינים ברחובות האלה נבנו על אדמות הכנסייה. אין לנו מפה - לאף אחד אין", היא מסבירה.

החשש של הסבתא

לפני כמה חודשים ערכו אנשי סיעת 'ירושלמים' כנס בנושא. זה היה אחרי שלילי גוטלר, סבתו של חבר המועצה איתי גוטלר, גילתה במקרה שהכנסייה מכרה ליזמים פרטיים את הקרקע שעליה עומד ביתה. היא מיהרה לבדוק את מצבה המשפטי, ומסרה לנכדה שהתברר לה שהרוכשים זכאים לפנות אותה מביתה בתום החוזה בלי כל תמורה.

גרינפלד. צילום: אוהד צויגנברג

בעקבות זאת ארגן גוטלר, יחד עם תושב השכונה יהודה גרינפלד־גילת, כנס בהשתתפות עשרות תושבים. הפעולה הראשונה של בת צור וחבריה היתה למפות חלק מהבניינים בשכונות רחביה, קטמון וסן סימון. השיטה היתה פשוטה: הם חילקו פליירים בתיבות הדואר וביקשו בהם מהתושבים ליצור עימם קשר במקרה שהם יודעים אם הבניין שלהם נבנה על אדמות כנסייה.

התגובות מיהרו להגיע ותוך זמן קצר גדל פי שלושה מספר התושבים המודעים לבעיה שאליה נקלעו. ועדיין, מטה המאבק התקשה למפות את כל הבתים בשכונות שנבנו על אדמות שהכנסייה היוונית החכירה לקרן קיימת לישראל ונמכרו ליזמים פרטיים כגון קבוצת 'ניות'. "אין לאף אחד מפות שמסמנות את כל קרקעות הכנסייה", אמרו.

עוד תושבת שחיה לאחרונה במתח סביב מבחינת החכירה היא יונת קאופמן, המתגוררת ב'גן רחביה'. חוזה החכירה שלה עומד להסתיים לקראת שנת 2030, ממש אוטוטו. קבוצת יזמים בשם 'עזרת הלווים', שבין שותפים בה נמצא אחיו של שר הפנים אריה דרעי, עו"ד שלמה דרעי, רכשה את הקרקע שעליה נמצא הפרויקט. לא מדובר במכירה מלאה, אלא היזמים חכרו את הקרקע מהכנסייה לפרק זמן ארוך במיוחד של מאתיים שנה. בקרוב מאוד תיאלץ קאופמן להתמקח מול הבעלים החדשים על גובה דמי החכירה, בידיעה שאם לא תחתום איתם יוכלו לפנות אותה מביתה.

קאופמן ברחביה מאחורי הנכס. צילום: אוהד צויגנברג

את היזמים מכנים הפעילים 'כרישי נדל"ן' - חלקם ידועים להם וחלקם לא. אחת מהחברות היא 'אורנים לימיטד', שרכשה את הזכויות על חלקים מקרקעות קטמון הישנה וגבעת אורנים. החברה קנתה כמאתיים דונם בקטמון הישנה ובגבעת אורנים תמורת כ־12.5 מיליון שקל, סכום זעום יחסית ששקול לערכן של ארבע או חמש דירות באזור הזה. בפועל על השטח הזה אותרו כ־240 דירות ועוד שטח מסחרי וחלק מגן סן־סימון.

חברה נוספת, שעובדת בגלוי מול התושבים, היא 'ניות קוממיות'. החברה רכשה כ־650 דונם קרקעות בשכונות טלביה, ניות ונווה גרנות, תמורת 76 מיליון שקל.

"בחוזה החכירה בין קק"ל לפטריארכיה היוונית קיים סעיף שאומר שכל מבנה שעל הקרקע טפל לקרקע, כלומר אין להם שום ערך", אומרים התושבים. "פעם, כשעיקר השימוש בקרקע היה לעיבוד חקלאי או להקמת צריפים או פחונים למגורים זמניים לפועלים, אפשר היה לומר באמת שהכול טפל לקרקע, אבל כיום? איך אפשר לומר שכל המבנים שעומדים בשכונות האלה זניחים? גם המחיר שבו רכשו 'כרישי הנדל"ן' את השטחים מוכיח שלא הכל טפל לקרקע".

דילמה אכזרית

מרבית הדיירים שרכשו דירות על קרקע שהיתה שייכת לפטריארכיה היונית הם בני הגיל השלישי, אך יש ביניהם גם משפחות צעירות שהבתים האלה הם עיקר רכושן. התושבים, שקנו את דירותיהם בכסף מלא במחיר שהיה צריך להתחרות בבניינים שנבנו על קרקע ציבורית זולה, רואים איך רכושם הולך ונעלם. כבר כיום מחיר הדירות של החוכרים צנח בעשרות אחוזים. "היה פה כשל שמאי מובהק", טוענים התושבים. "קנינו את הדירה בערכה המלא בשעה שנושא החכירה היה צריך להשתקף בערך הדירה".

בינתיים התושבים נמצאים במלכוד: אם ימכרו את הדירה עכשיו, הם יעשו את זה בהכרח בהפסד. אם דייר יחליט לחכות עד לקראת תום תקופת החכירה, ייתכן שייאלץ לשלם מחיר כמעט מלא עבור הנכס, ולמעשה לרכוש אותו מחדש. לטענת התושבים, המצב הזה הופך אותם לאסירים בבתיהם: מצד אחד הם אינם יכולים לעבור לפתרון חלופי, כמו דיור מוגן. מצד שני, אף אחד לא ישקיע בתחזוקת דירה שלא תישאר ברשותו, כך שהתושבים לא משפצים ובאזורים האלה לא מתקיימים מיזמים של התחדשות עירונית.

הצעה בשבעה

לטענת התושבים, היזמים מנצלים היטב את המלכוד שאליו הם נקלעו. "לאחרונה נפטר אחד התושבים בשכונה. מישהו שהציג את עצמו כנציג היזמים הגיע לדירתו בזמן שבני משפחתו ישבו עליו שבעה והציע לתווך בינם לבין 'ניות קוממיות' על רכישת הדירה", מתארת בת צור.

עו"ד ירחמיאל פוקס, שמייצג כמה משקיעים אמריקאים שרכשו דירות באזור טלביה מספר כי "נציג של אחד מקבוצות הרכישה פנה אל אחד מלקוחותיי בארצות הברית לפני כמה שבועות והציע לו תמורת 12 אחוז מערך הדירה - ששווה שלושה מיליוני דולרים - להאריך את חוזה החכירה בשלושים שנה. כמו כן הוצע לו לרכוש את הקרקע תמורת 20 אחוז מערך הדירה.

גם תושב השכונה אברהם מושל קיבל הצעה דומה. עורך דין שהכיר הציע לו לרכוש את הקרקע תמורת 300 אלף שקל. "באיזשהו שלב הוא לחש לאבא שלי, 'יש מבצע בשבילך. נוריד את הסכום ל־200 אלף שקל", סיפר בנו יטז מושל. "אנחנו באמת מתלבטים. ערך הדירה כיום הוא 2.4 מיליון שקל, ואם הקרקע תהיה בבעלותנו הנכס יכול לעלות גם לשלושה מיליון ויותר", סיפר.

זכריה דיין, מחברת התיווך 'רי\מקס רחביה', טוען כי "ערך הדירות שנמכרו ליזמים ירד בכ־25 אחוז, ובמקומות מסוימים גם יותר. אנחנו לא מגייסים דירות כאלה למכירה. אין לנו שום כוונה להתעסק עם זה, כי בעוד כמה שנים הרוכשים יאמרו ש'דפקנו' אותם".

רוצים כמו באנגליה

לטענת אנשי מטה המאבק, מדינות רבות פתרו את הבעיה של נכסי ההקדשים על ידי חקיקה שמלאימה את האדמות ומעבירה את ניהולן לידי 'ועדת הרפורמה בקרקעות'. ועדות כאלה, שמגינות על הדיירים, פועלת במדינות כמו בריטניה, הודו ומלזיה. הן מעניקות זכות סירוב ראשונה לחוכר כשבעלי הקרקע מבקשים למכור אותה, ומאפשרות לחוכר להאריך את החכירה לדורות.

"אצלנו", טוענים במטה המאבק, "אפילו לא מדובר בהלאמת אדמות מהכנסייה, אלא בהסדר מול כרישי נדל"ן. הרי אפילו קק"ל פועלת כיום להעביר קרקעות שלה (שאינן אדמות כנסייה) לדיירים, בלי לקחת דמי חכירה וללא הגבלת זמן. אין הצדקה לאפליה בין מי שחכר דירה במחיר מלא מרשות מקרקעי ישראל לבין מי שחכר ישירות מהכנסייה או מגורם פרטי אחר".

עכשיו הם דורשים לנתק את הקשר האנכרוניסטי בחוק המקרקעין בין הבעלות על הקרקע לבעלות על הנכס שנבנה עליה, שנותן עדיפות לבעל האדמה ומשאיר את החוכרים ללא כלום. לטענתם, המצב הנוכחי יוצר אפליה בין אזרחי המדינה היושבים על אדמות המדינה לבין אלה שיושבים על אדמות הכנסייה לשעבר שנמכרו לחברות פרטיות.

ח"כ רחל עזריה, יו"ר ועדת הרפורמות ומגישת הצעת חוק קרקעות הכנסייה: "תושבי ירושלים מופקרים לידי יזמים שדורשים מהם מאות אלפי שקלים. הגשתי הצעת חוק, שהביאה להקמת צוות ממשלתי בנושא. זאת אחריות לאומית לפתור את המצב האבסורדי הזה".

עו"ד אברהם אברמן ממשרד אפרים אברמזון שמייצג את קבוצת ניות: "לא פנינו בהצעה לאף דייר, בשום שלב, אבל דיירים פונים אלינו בלי סוף. יכול להיות שיש 'מאכרים' על דעת עצמם, שמסתובבים ומציעים לתווך, אבל אין נציג מטעמנו שהוסמך לפנות למי מהדיירים. לא דיברנו על סכומים גם עם תושבים שפנו אלינו מיוזמתם הפרטית, אלא דיברנו רק על עקרונות. לא יעלה על הדעת שמישהו מאצלנו ילך לשבעה ויציע דבר כזה. זה פשוט איום ונורא".

מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו