תוכנית המגדלים. "עברנו דרך לא פשוטה". הדמיה: הוק אדריכלים

מיזמי התחדשות עירונית, ובמיוחד פינוי־בינוי, מעוררים בשנים האחרונות תקוות גדולות בשכונות הוותיקות בעיר, אך גם לא מעט חששות. יזמים רבים, ואפילו חברות גדולות, ניגשים לבעלי דירות שיכון - שרבים מהם אנשים קשי יום - ומציעים להם הצעות מפתות לעבור בחינם למגדלי יוקרה ולקבל נכס גדול משמעותית משטח דירתם הקטנה והמיושנת. התהליך, שאנשים מסכנים בו את רכושם הגדול ביותר, כרוך בקשיים רבים ומהמורות, שמעוררים לא אחת גם חוסר אמון.

מי שמושכים כיום את מרב תשומת הלב הם השיכונים הישנים בקרית יובל, עיר גנים וקרית מנחם. עשרות תוכניות בשכונות הללו כבר הופקדו בוועדות התכנון, ועל נייר התכנון פורחים מגדלים רבים באוויר. לצד הבנייה המיועדת, תושבים ומתכנני ערים חוששים שהתשתיות הקיימות לא יעמדו בצפיפות הגוברת. התוצאה שהם חוזים: פקקים, מצוקת חניה חמורה ומחסור במוסדות ציבוריים ובבתי ספר.

אחד המיזמים  המשמעותיים ביותר, שגם גרר הליך התנגדות מורכב, הוא פרויקט מגדלי הענק ברחוב הנורית, שאמור להיבנות בשיטה חריגה – בינוי לפני פינוי. עכשיו, רגע לפני שיוצא היתר החפירה למגדל הראשון בן 27 הקומות, פורס מאיר פלא, היזם שעומד מאחורי התוכנית, את תפיסת עולמו ועונה על הטענות הרבות שעלו נגד התוכניות הגרנדיוזיות.

תוכנית הפוכה

התוכנית ברחוב הנורית כוללת הקמת שני מגדלים של 27 קומות, שני בניינים נמוכים יותר של 12 קומות,  מתחם מסחרי וכן גן ילדים ומטלות ציבוריות אחרות. בסך הכול מדובר ב־428 יחידות דיור חדשות במקום כמאה הדירות הקיימות כיום בשלושה בנייני שיכון. אולם בשונה מהנוהג המקובל במיזמים דומים, הפעם המגדל הראשון ייבנה במלואו ורק לאחר מכן ייהרסו המבנים הישנים. מדובר למעשה בפרויקט הראשון בעיר של בינוי־פינוי, שבו קודם  התושבים יראו את הבניין החדש קם מול עיניהם ורק לאחר מכן הם יעברו אליו והמבנה הקיים ייהרס.

התוכנית עברה משוכות רבות. מהחתמת הדייר הראשון ועד להוצאת היתר החפירה חלפו שבע שנים והמון בירוקרטיה, והבנייה עדיין לא החלה. בדרך קיצצו את תוכנית הענק המקורית, שדיברה על תשעה מגדלים של 30 קומות וקרוב לאלף יחידות דיור.

התחדשות עירונית היא נושא מורכב. איך יזמי נדל"ן מתמודדים עם הרגישויות?
"אנשים בימינו לא מאמינים לאף אחד", משיב פלא. "לא לראש הממשלה וגם לא לראש העירייה. קשה מנשוא לשכנע את הדיירים וליצור איתם אמון ראשוני. לקחנו צוות מיוחד והתעסקנו יום יום בקשר השוטף איתם. בתוך כך נוצרו חברויות ואנחנו מנסים לעזור גם בנושאים שמחוץ לתחומנו, לתת תשובות ולברר כל בעיה שעולה.  אנחנו שואפים להוריד למינימום את רמת החששות וחוסר הוודאות ולכן נשארנו בשטח גם אחרי שהשגנו את החתימות של כל הדיירים".

בפרויקט מורכב כל כך מתעוררות שאלות רבות שצריך לסגור מול הדיירים. כל אחד צריך לדעת מה הוא מקבל ולהרגיש שלא קופח מול שכניו. נשאלת גם השאלה מי יזכה לעבור למגדל הראשון שייבנה ומי יצטרכו להמתין עוד שלוש שנים לפחות ולשכור דירה.

"כל דייר יקבל אצלנו בית חדש בשטח שיהיה גדול יותר בכ־25 מ"ר בממוצע מהדירה הקיימת שלו. כמו כן הוא יזכה למרפסת", מסביר פלא. "על פי החוק אי אפשר לרכז את כל הדיירים בבניין הראשון בפרויקט. ערכנו הגרלה בשקיפות מלאה ועלו בגורל 30 דיירים שיעברו למגדל הראשון, כך שהם לא יצטרכו כלל לשכור דירה כמקובל בכל הפרויקטים של פינוי־בינוי.

"מעבר לכך, נתנו קדימות לדיירים מבוגרים מאוד או נכים. שאר הדיירים יעברו לדירות שכורות, אבל גם זה יהיה רק אחרי שהמגדל הראשון יושלם. השכירות תשולם על ידינו במלואה ואפילו נישא בהוצאות ההובלה של כל הדיירים, לדירה השכורה הזמנית ושלוש שנים אחרי כן בחזרה לבניין הקבוע. כך שכל ההליך לא יעלה להם שקל. מעבר לכך הענקנו לדיירים פטור מלא מתשלום דמי ניהול במגדלים ל־15 שנה".

אחרי הצמצום הדרסטי של התוכנית המקורית, כדי להפחית את הצפיפות, המיזם עדיין כדאי כלכלית?
"במיזמי התחדשות עירונית חושבים לטווח רחוק. במיזם אחר שאני מקדם ברחוב אריה קלנר נכנסנו אחרי ששני יזמים קודמים נכשלו בקידומו. הגעתי לזה אחרי שכבר עשיתי את ההון שלי בקמעונאות וזכיתי במתחם להקמת המרכז המסחרי מתחת לרחוב הנורית, ברחוב קוסטה ריקה. עברנו בפרויקט דרך לא פשוטה - בעירייה וגם בגופים אחרים לא  ידעו איך לאכול את זה. גם הם היו צריכים ללמוד לא מעט".

עומס על התשתיות

האם זוג צעיר יוכל להרשות לעצמו לרכוש דירה במגדלים החדשים?
"עדיין מוקדם מדי לקבוע מחירים, אבל יהיה לנו אחוז מסוים, שטרם סגרנו סופית, של דירות  לא גדולות המיועדות לזוגות צעירים בדיור בר־השגה. כמו כן, 20 דירות יהיו רק לשכירות לטווח רחוק ולא נמכור אותן וכמובן מאה דירות יימסרו לדיירים הקיימים בשלושת השיכונים. זה משאיר אותנו עם 308 יחידות דיור למכירה".

בהליך ההתנגדויות עלו טענות רבות לגבי עומס על התשתיות ובעיות חניה ותחבורה. גם המינהל הקהילתי הגיש התנגדות. מה המצב כיום?
"הסתדרנו בינתיים עם כולם. חוץ מהצמצום המשמעותי בהיקף  הבנייה ובמספר הדירות, הכנסנו שינויים תחבורתיים, כולל כניסות ויציאות שלא היו בתכנון המקורי ועדיין בודקים כל מיני אפשרויות בנושא החניה. יש גם מטלות ציבוריות שחייבו אותנו לבצע בתוכנית - זה כלל לבנות גני ילדים, בית כנסת ושטח ציבורי פתוח".

הסוּפר הראשון במודיעין

פלא (57) הוא יליד ירושלים שמתגורר בשנים האחרונות בתל אביב. יש לו שלוש בנות ושישה נכדים. את דרכו העסקית הוא התחיל בחנויות למיצים טבעיים בירושלים בשם 'בית הפרי' שפעלו שנים רבות במעלה המדרחוב וברחוב לונץ. לאחר שסחט את המיץ עד תומו עבר פלא למודיעין, פתח את המרכול הראשון בעיר החדשה וקרא לו על שמו: 'סופר פלא'. כמו כן היה היועץ הראשון של ראש העירייה שם, חיים ביבס, ותרם רבות לניצחונו בבחירות המקומיות. בהמשך פתח מרכול נוסף במעלה אדומים.

בשנת 2010 הוא עשה אקזיט ומכר את שני הסניפים לרשת 'יינות ביתן'. ואז החליט להיכנס לתחום הנדל"ן. "הגעתי לזה די במקרה", הוא משחזר. "התמודדתי על מכרז  של רשות מקרקעי ישראל להקמת מתחם מסחרי  ברחוב קוסטה ריקה. אחרי שזכיתי פנו אלי מ'התחדשות עירונית' בחברת מוריה ואמרו לי שרוצים לאחד את השטח שלי עם פרויקט הפינוי־בינוי ברחוב הנורית, שנמצא מעל המתחם, והציעו לשלב את שניהם בתוכנית האב החדשה לעיר גנים. אמרו לי שבלי השטח שלי לא תהיה כדאיות לפרויקט בנורית. למדתי את התחום לעומק והחלטתי לקחת את זה על עצמי".

איך אתה רואה את ירושלים עוד עשרים שנה?
"מגדלים ובנייה לגובה הם הפתרון היחיד שיאפשר לצמצם את ההגירה מהעיר ולהסדיר פתרונות דיור. כל הדרגים המקצועיים, וגם נבחרי הציבור מוועדות התכנון ומהנדס העיר ואפילו הגופים הירוקים וראש העירייה, צריכים להבין שהבנייה לגובה בירושלים היא לא הבעיה אלא הפתרון. בלי התחדשות עירונית ובלי פינוי־בינוי ובנייה לגובה העיר תהיה תקועה - אין לה לאן להתפתח.

"בלי התחדשות עירונית ירושלים גם תלך ותתחרד. אני מקדם פרויקט נוסף בשלב מוקדם יותר ברחוב אריה קלנר. יש שם אוכלוסיה מעורבת של חילונים וחרדים וזה מקשה מאוד, כי צריך הרבה סבלנות והתאמות. החרדים דווקא רוצים קומות נמוכות, חלקם בכלל לא מוכנים להשתמש במעליות שבת וגם הוספנו להם מרפסות סוכה.  זה עבר את  הוועדה המחוזית ונמצא עכשיו בהפקדה להתנגדויות.

"מה שקורה שם הוא מעין תמונה של ירושלים בזעיר אנפין. חייבים לדאוג לפתרונות לסוגי האוכלוסייה השונים ולאפשר לכולם לחיות יחד. נקים שם חמישה מגדלים של עשרים קומות ובמקום 116 דירות יהיו שם 472 יחידות דיור. ירושלים היתה ותישאר עיר שמרנית יותר מתל אביב, אבל  אני לא רואה בכך כל פסול. יחד עם התחזקות המגמה של תעסוקה במגזר החרדי ובניית מנגנונים להשתלבות, העיר יכולה להתפתח. גם החילונים צריכים לדעת לקבל את השונה".