נחלאות: משכונת עוני למרכז של צעירים. צילום: רפי קוץ 

תושבים בסוף 2017: כ־12,000 (הערכה בלבד, בגלל ריבוי הסטודנטים שלא מדווחים לעירייה על שינוי כתובת).

מחירי הדירות כיום: דירת סטודיו (עד 25 מ"ר): 800 אלף שקל (מיליון לבית אותנטי עם קשתות); 2 חדרים: 1.5-1.25 מיליון שקל (תוספת של 20 אחוז לבית אותנטי עם קשתות).

מחירי הדירות בשנות ה־90: כ־1,250 דולר למ"ר.

(הנתונים באדיבות משרד התיווך 'גוב־ארי נכסים', חבר בלשכת המתווכים.)

מה נשתנה?

בראשית שנות ה־90 היתה נחלאות שכונה ענייה וישנה, שמאז הקמתה בראשית המאה ה־20 לא נעשה דבר כדי לשפץ אותה. ההזנחה השפיעה במידה רבה על אופי המקום ועל ערך הנדל"ן. מאז, בתוך 30 שנה, עשתה נחלאות זינוק מטאורי במעמדה וביוקרתה. כיום מדובר במוקד התיירות הפופולרי ביותר בעיר אחרי הכותל. לצד זאת נחלאות הפכה לאחד האזורים החמים ביותר לצעירים ולסטודנטים שמחפשים דירה שכורה, ולכן גם למכרה זהב עבור משקיעי נדל"ן.

"זאת היתה שכונה מוזנחת וצפופה, עם אוכלוסייה ממעמד סוציו־אקונומי לא גבוה. התשתיות היו נוראיות, כי זו שכונה שקמה לפני קום המדינה, והיה אז תהליך מתמשך של יציאת המשפחות החזקות לשכונות החדשות של העיר", מספר יו"ר המינהל הקהילתי לב העיר, ד"ר אופיר לנג. "בשנות ה־90 לקחה העירייה את נחלאות כפרויקט לשיקום והתחילה כאן עבודה מסיבית של טיפוח השכונה ושיפור התשתיות. לאט לאט החל אופי השכונה להשתדרג, אבל בגלל הצפיפות והבתים הקטנים השכונה נשארה עדיין זולה יחסית".

בעקבות הפיתוח החלה עלייה מתונה בערך הנדל"ן, שפסקה באינתיפאדה השנייה, אז איבדו הנכסים כ־30 אחוז מערכם. לקראת סיום האינתיפאדה נכנסה לשכונה קבוצה של משקיעים קנדיים שרכשו בה נכסים רבים במחירי רצפה. המהלך הביא לשכונה סטודנטים שביקשו לשכור דירות קטנות. כך נוצרה קהילת צעירים שאין כדוגמתה בשום מקום אחר ונחלאות הפכה לאזור האטרקטיבי ביותר בעיר מבחינת השכרת דירות לצעירים

יתרונות

הקהילה: נחלאות ממש מגדירה מחדש את מושג הקהילתיות. השכונה מורכבת מהמון קהילות שונות, והגיוון התרבותי לא רק שאינו יוצר חיכוך אלא נחשב ליתרון. החילונים והחרדים, המזרחים והאשכנזים, משפחות וסטודנטים חיים בסימביוזה ובכבוד הדדי מעוררי קנאה. למרות הצפיפות קיימות בנחלאות תשע גינות קהילתיות שיזמו והקימו התושבים עצמם. אליהן מצטרפים עשרות בתי כנסת קטנים ומגוון עצום של מיזמים קהילתיים־שכונתיים ייחודיים.

השימור: בתי השכונה השתמרו היטב בדרך כלל ותוכניות בניין העיר החדשות משמרות את הקו הזה, כך שאפשר לומר בביטחון שאופייה הייחודי של השכונה צפוי להישמר.

השוק: מאז ומעולם היה שוק מחנה יהודה מוקד קניות אטרקטיבי, ובשנים האחרונות הוא גם הפך לאזור הבילויים הלוהט של העיר.

חסרונות

השימור: לא רק יתרון. השימור המחמיר מקשה מאוד על השבחת הנכסים בשכונה. יש מעט מאוד נכסים שנותרו בהם זכויות בנייה לא ממומשות, והם מבוקשים מאוד על ידי המשקיעים.

השוק: אין טוב בלי רע. תנופת חיי הלילה בשוק חיובית מהרבה בחינות, אבל היא ממררת את חייהם של התושבים, בייחוד אחרי רדת החשכה, וגם מביאה למלחמה על מקומות החניה המעטים. אזור הבילוי זולג בהדרגה גם אל הרחובות הסמוכים, שעד לאחרונה היו רחובות מגורים שקטים. בתי עסק רבים פועלים ללא רשיונות ויוצרים מפגעי תברואה. בשכונה מספרים שלאחרונה אף החלו לפעול בתי בושת בדירות פרטיות, ומביעים חשש מההשלכות האפשריות של התהליך.

עם הפנים קדימה

"אני מאוד חלוק בדעתי כאן. מצד אחד אני רואה את המחירים בעיקר עולים או לכל היותר נעצרים, ומצד שני אני חושב שהמחירים כל כך גבוהים שבסוף משהו יהיה חייב לאזן אותם. בינתיים זה לא קורה", מסביר עידן גוב־ארי מ'גוב־ארי נכסים'. "בתקופה האחרונה היה קיפאון מסוים, אבל גם הוא משתחרר להרגשתי והמחירים חוזרים לעלות. לכן נראה סביר יותר שהעלייה תימשך גם בתקופה הקרובה".